Mansion
素敵なマンションライフのために

編集部からのご回答

マンション管理

総会に出席する代理人について

総会に区分所有者の代理人として配偶者が出席してもよいのでしょうか。

区分所有法では、代理人について特に制限を設けていません。しかし、組合員の委任を受けた場合でも、マンションの事情を知らない人が総会に出席し、議決権を行使することは望ましいとはいえません。
 そのため、マンション標準管理規約第46条では、代理人となる人の資格を①その組合員の配偶者(婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。)又は一親等の親族、②その組合員の住戸に同居する親族、③他の組合員と限定しています。
 マンションによって、管理規約により代理人の資格要件を定めている場合がありますので、まずはお住まいのマンションの管理規約を確認することをお勧めします。

2021年2月掲載

専用庭とは

購入を検討しているマンションの住戸には専用庭が付いていますが、専用庭とはどのようなものですか?

専用庭とは、マンションの区分所有者全員で共有している敷地の一部に、特定の住戸に隣接して設けられている庭のことを指し、当該住戸の居住者が専用して使用することができます。通常、その専用庭の管理および使用については、マンションの管理規約や使用細則に定められており、当該住戸の区分所有者が専用使用料を負担する場合もあります。そのため、専用庭が付いている住戸の購入を検討されているのであれば、事前にマンションの管理規約や使用細則を確認するとよいでしょう。

2021年1月掲載

任期の途中で理事が辞任する場合の対応

管理組合の理事が任期の途中で1名辞任します。どのような対応をとればよいでしょうか。

マンションの規約にもよりますが、マンション標準管理規約第36条第3項には、「任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う」との定めがあります。役員の辞任により、管理組合業務が滞ってしまう可能性があるので、後任の理事が選任されるまでの間は、辞任する役員がその職務を引き続き行うことが必要になります。
 また、マンション標準管理規約36条コメントでは、「役員が任期途中で欠けた場合、総会の決議により新たな役員を選任することが可能であるが、外部の専門家の役員就任の可能性や災害時等緊急時の迅速な対応の必要性を踏まえると、規約において、あらかじめ補欠を定めておくことができる旨規定するなど、補欠の役員の選任方法について定めておくことが望ましい。組合員である役員が転出、死亡その他の事情により任期途中で欠けた場合には、組合員から補欠の役員を理事会の決議で選任することができると、規約に規定することもできる。」と記載されています。
 今回のように、突然、役員が辞任することで、管理組合運営に支障をきたすことも想定されるため、実情に応じたスムーズな対応が取れるよう、管理規約変更を検討することも一案であると考えられます。

2020年12月掲載

修繕積立金を返還できるか

この度、マンションを売却することにしました。私が所有していた10年近くの間、修繕積立金をきちんと払っていたのですが、修繕は一度も実施されていません。私が今まで管理組合に納入した修繕積立金を返してもらうことはできますか。

管理組合の組合員である区分所有者は、管理組合が計画的な維持修繕を行うため、毎月、修繕積立金を管理組合に納入する義務があります。
  管理組合に積み立てられている費用を区分所有者に返還することは、区分所有者全員が共有する管理組合の財産の処分に当たります。区分所有法では財産の処分について特段の定めがないため、民法の規定に基づきます(民法668条「各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する」。第676条第2項「組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない」)。
  なお、マンション標準管理規約には、「組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない」と定められています(第60条6項)。
  したがって、マンションを売却する場合でも、一旦納入した修繕積立金は返してもらうことはできません。

2020年4月掲載

修繕積立金が不足する場合の対策について

マンション管理組合の理事長をしています。当マンションで大規模修繕工事を実施する予定ですが、工事費用に対して修繕積立金が不足しています。どのように対応したらよいでしょうか。

修繕積立金が不足する場合の対策として、組合員から一時金を徴収するか、管理組合でローンの借り入れをすることなどが挙げられます。一時金の徴収、借り入れのいずれも管理組合の総会決議が必要になりますが、一時金の徴収が高額になると組合員の負担も大きいため、合意が得られない可能性もあります。借り入れは、金利がかかることから、今後の返済計画も考慮する必要があるでしょう。
  また、管理会社へ支払う管理委託費や管理組合で加入している損害保険料など、管理費勘定における経費を見直し、それにより生じる余剰金を修繕積立金勘定に繰り入れることで修繕積立金不足を補う方法もあります。
  仮に、今回の大規模修繕工事の実施時期が目前に迫っており、時間的余裕がない場合にはこの方法は難しいかもしれませんが、借り入れをした際の返済計画や、次回の大規模修繕工事の実施に向けた資金計画を立てる際には、管理費勘定の支出コストの見直しも視野に入れて検討を進めることをお勧めします。

2020年3月掲載

総会議事録の閲覧について

総会議事録を紛失してしまったのですが、内容を閲覧したい場合、どのようにしたらいいのでしょうか。

総会議事録の保管は、規約の定めによりますが、標準管理規約では、理事長が保管すると定められています。また、理事長は、組合員やマンションの購入予定者など利害関係人からの請求があったときは、正当な理由がある場合を除き、閲覧を拒むことはできないとされていますので、書面により閲覧請求をすることで議事録を閲覧できます。
  ただし、理事長は、閲覧につき、相当の場所・日時等を指定することができます。

2020年1月掲載

窓ガラスの修理費用は管理組合で負担できるか

誤ってバルコニーに面した窓ガラスを割ってしまいました。管理組合の負担で修理してもらうことはできますか?

外気に面する窓枠及び窓ガラスは専有部分に含まれず、共用部分とされていますが、各住戸の区分所有者が専用使用するバルコニーや廊下に面した窓等については、当該区分所有者が専用使用権を有することを承認すると定めています。(標準管理規約第7条第2項、第14条)。
  また、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない(同規約第21条)と定められていることから、誤って割った窓ガラスの修理代は区分所有者が負担することになります。

2019年12月掲載

管理組合への加入を拒否することはできるか

分譲マンションを購入しました。管理組合に加入したくないのですが、加入を断ることはできますか。

区分所有法第3条によると、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」とされています。したがって、マンション購入者(区分所有者)である以上は必ず管理組合の組合員となりますので、加入を拒否することはできません。

2019年11月掲載

鍵の複製を行ってもよいか

分譲マンションに住んでいますが、居住する部屋(専有部分)の鍵の複製は、勝手に行ってもよいのでしょうか。

分譲マンションに居住する人は、その部屋を所有して居住している区分所有者と、その区分所有者から部屋を借りて居住している賃借人に分けられます。
  区分所有者の場合、専有部分である部屋の鍵については、自由に複製することができます。一方、賃借人の場合、区分所有者と締結している賃貸借契約書に基づいて対応する必要がありますので、賃貸借契約書に記載されている鍵に関する定めを確認してみましょう。

2019年10月掲載

管理規約・使用細則の変更手続き

管理規約、使用細則の変更にはどのような手続きが必要でしょうか。

管理規約の変更は、総会の特別決議(区分所有者および議決権数の4分の3以上の賛成)が必要です。なお、変更内容が一部の区分所有者に特別な影響を及ぼす場合は、その区分所有者の承諾が必要となります。
  また、使用細則の変更も総会の決議が必要となりますが、管理規約に別段の定めがなければ、普通決議(区分所有者および議決権数の各過半数の賛成)で変更することが可能です。普通決議に関しては、標準管理規約に従い、出席組合員の議決権の過半数の賛成で決する旨が規約で定められている場合があるため、管理規約にて議決要件を確認してみてください。

2019年9月掲載

部屋の壁紙を自分で修繕してもよいか

マンションに住んでいます。部屋の壁紙を破いてしまったのですが、自分で修繕してもよいのでしょうか。

まず、マンション標準管理規約では、「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする」と定められており(第7条2項)、これによると、壁紙は専有部分とみなされるため、壁紙の修繕はご自身で行う必要があります。ただし、マンション標準管理規約では「区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という)を行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない」とも定められており(第17条1項)、他の区分所有者、又は共用部分に影響を与える恐れがある修繕等を行う場合には、事前にその旨を理事長に申請し、書面による承認を受ける必要があることが定められています。
  したがって、他の区分所有者や共用部分に影響を与える恐れのない修繕であれば、事前の申請等を行わずに、ご自身で修繕をされても問題ありませんが、修繕に際し、騒音や異臭等が生じ、他の区分所有者や共用部分に影響を及ぼす恐れがある場合には、事前にその旨を理事長に申請し、書面による承認を受ける必要があります。また、マンションによっては、防火の観点から壁紙を含め内装に対する制限が管理規約に定められている場合があるので、事前にお住まいのマンションの管理規約を確認することが望ましいでしょう。

2019年7月掲載

賃貸マンションの更新料について

賃貸マンションで更新料を徴収するところがありますが、何のために必要なのでしょうか。

更新料は「賃料の補完または前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む、複合的な性質を有するもの」と解釈されています。つまり貸主と借主が合意し、更新料を設定した上で締結された賃貸借契約では、その契約を継続する際には支払義務が発生するということです。
  更新料は、賃料の補完だけでなく損害部分の補完に充てられたりすることもあります。月々の賃料を安く設定することで借りやすくし、空室を減らすのが目的でもあるともいわれています。
  地域差があり、更新料を徴収することが一般的な地域とそうでない地域があります。

2019年5月掲載

管理組合の通帳と印鑑は分けて保管する必要があるのか

管理組合の通帳と印鑑はそれぞれ別に保管する必要があるのでしょうか。

マンション管理適正化法では、通帳、印鑑の保管について、以下の通り定められています。
マンション管理適正化法第67条及び同法施行規則第87条では、管理会社が管理組合等名義の「保管口座」(区分所有者等から徴収した修繕積立金及び収納口座から移し換えられた費用を預貯金として管理するための口座)や「収納・保管口座」(区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を預入し、預貯金として管理するための口座)を管理する場合には、印鑑や預貯金のカード、その他これらに類するものを保管することを禁じています(管理組合に管理者等が置かれていない場合において、管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限り保管する場合は、この限りでない)。
  また、マンション管理標準指針では、「管理組合の通帳と印鑑は、それぞれ異なる者が保管している」が管理組合の「標準的な対応」と定めています。
  以上のことから適正化法の趣旨、および、通帳、印鑑を同時保管することによるリスクを考慮し、別々に保管することをおすすめします。

2019年4月掲載

専用庭の植栽剪定は共用部分の植栽剪定と一緒にしてもらえるのか

専用庭の植栽剪定を行いたいのですが、共有の敷地内の植栽剪定と一緒にしてもらえるのでしょうか?

専用庭やバルコニーなど、日常生活を送る上で区分所有者が専有しないと不都合が生じる共有敷地・共用部分には、専用使用権が与えられています。
  マンションの標準管理規約には、専用使用権のある共有敷地・共用部分について、「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担を負う」と定められています。「植栽の通常の使用や管理」とは枝の剪定、日常の清掃や水やり、雑草の除去等を指すと考えられ、専用庭の植栽剪定は、専用使用権を持つ方がすべきでしょう。
  ただし、管理規約等で、専用庭の植栽剪定等の管理方法を規定している場合もありますので、管理組合・管理会社に問い合わせしたほうがよいでしょう。

2018年10月掲載

個人でできるリフォームの範囲とは

マンションのリフォームを検討しています。個人でできる範囲を教えてください。

マンションには専有部分と共用部分があり、個人がリフォームをすることができるのは、専有部分です。マンション標準管理規約では、天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分としています。したがって、壁紙や室内ドアの交換、浴槽やトイレなどの設備の交換はリフォームできます。
  バルコニーや玄関ドア、窓サッシは共用部分になりますので、交換をすることはできませんが、玄関ドアの鍵やドアの内側の塗装部分は専有部分ですので、リフォームは可能です。
  お住まいのマンションによって異なるので、事前に管理規約を確認したり、管理会社に相談したりするとよいでしょう。

2018年10月掲載

法人化において規約の改定は必要か

この度、管理組合を法人化しようと考えているのですが、それに伴って、規約の改定などをしなければならないのでしょうか。

管理組合は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会決議で法人となる旨ならびにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによって法人となります(区分所有法第47条1項)。したがって、規約の改定は、法人化の要件ではありません。
 しかし、法人化した場合、その名称中に「管理組合法人」という文字を用いなければなりません(区分所有法第48条1項)。つまり、管理組合を法人化することは管理組合の名称変更を伴うこととなります。管理規約は、いわば管理組合の存在を対外的に証明するものなので、実際には規約の改定をしているところが多いようです。

2018年6月掲載

前所有者が滞納した管理費等は支払わなければならないのか

前所有者が滞納した管理費等を管理組合から請求されたのですが、支払わないといけないでしょうか。

前所有者が滞納した管理費等の支払義務は新所有者に継承されるため、支払う必要があります。
  売買、交換、贈与、競落などの方法により他人から所有権を取得した者を特定承継人といいますが、区分所有法第8条により、管理組合は債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても債権行使ができることになっています。
  つまり、管理組合は滞納した前所有者、またはその特定承継人である新所有者のどちらに対しても滞納管理費等を請求することができるのです。
  また、新所有者と前所有者の間で新所有者に支払義務がないと取り決めをした場合においても、この取り決めは当事者間のものに過ぎないため、第三者である管理組合に主張することはできません。

2018年5月掲載

マンションに防火管理者は必須か

マンションにおいて防火管理者の設置は必須ですか。

消防法の規定では、ある一定以上の収容人員を有する事業所等(マンションを含む)において、その管理権原者は当該建物の防火管理に必要な業務を行わせるため、実施責任者である防火管理者を選任し、消防機関に届け出なければなりません。
  マンションの場合、延べ面積500平方メートル以上、全体の収容人員50人以上(店舗併設の場合は30人以上)の建物において防火管理者の選任が必要となります。
  防火管理者に選任されるための要件は、防火管理業務を適切に遂行することができる「管理的、監督的地位」にあること、防火管理上必要な「知識・技能」を有していること(防火管理講習修了者、学識経験者等)とされています。多くのマンションでは居住者が防火管理講習を受講して選任されているようですが、講習では1〜2日間要することとなる上、防火管理業務の責任を担うため、手当を支給しているマンションもあるようです。

2018年4月掲載

賃借人は管理規約を守らなければいけないのか

賃借人も管理規約を守らなければいけないのですか。

賃借人(占有者)も管理規約を守らなければいけません。
  区分所有法第46条第2項では、「占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う」と規定しています。マンション標準管理規約第5条第2項にもこれに準拠した規定があります。
  また、マンション標準管理規約第19条では、以下のとおりの規定があります。
(1)区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。
(2)前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。
  このように、区分所有者は賃借人に、管理規約及び使用細則を遵守させる義務があります。良好な住環境の維持のため、区分所有法・マンション標準管理規約では、区分所有者自身が居住しない場合でも、区分所有者・占有者双方に管理規約等の遵守義務を課しているのです。

2018年3月掲載

管理費の滞納者が多いことについて管理会社に責任はあるのか

私の住んでいるマンションには、管理費の滞納者が多いのですが、管理会社に責任があるのではないでしょうか。

管理費の滞納は、管理組合の資金不足を招き、マンションの資産価値の低下にもつながりかねない大きな問題です。また、滞納管理費の消滅時効は5年であることから、長期滞納者に対しては時効を中断するための対応をしなければなりません。
  管理費の滞納は、あくまでも組合員個々の事情によるものであり、管理会社に直接の責任はありません。管理会社が果たすべき責任は、管理委託契約に基づく「督促」を行うことです。
  管理会社の行う督促の内容(督促方法、督促期間、免責事項など)は、管理委託契約に定められており、管理会社は督促業務の履行の範囲で責任を負います。
  マンションの資産価値の低下を防ぐためにも、滞納者に対して適切に督促を行うことは、管理会社の大きな責務と言えます。管理費の滞納が増えている管理組合では管理会社の督促業務が不十分である場合がありますので、督促状況を管理会社に問い合わせするとよいでしょう。

2018年2月掲載

資金不足の解消方法について

大規模修繕工事を予定しているのですが、資金不足が懸念されます。何かいい対策はありますか?

資金不足を解消するために、毎月の修繕積立金を値上げすることや、一時金として組合員から追加徴収することが考えられますが、組合員の経済状況はさまざまであり、家計に大きな影響を及ぼす恐れがあります。
  修繕積立金の値上げをする場合は、段階的な少額ずつの値上げとし、家計に大きな影響を及ぼす一時金の徴収は、できるだけ避けるなどの配慮が必要でしょう。
  管理組合で工事資金の借り入れをする方法も考えられます。この場合、工事金額の不足分を借り入れし、月々の積立金から返済を行うこととなります。住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」は、金利も比較的低く、担保も不要であることから、多くの管理組合の利用実績があります。
  修繕積立金の不足を解消する方法として、管理費支出を節約し、余剰の管理費を修繕積立金に充当することも一つの方法です。
  管理費支出の節約の方法として、共用照明のLED化や電力会社の契約先の変更による電気代の削減、管理員の勤務時間や設備の点検頻度の低減などが考えられるでしょう。

2017年12月掲載

管理規約とは

管理規約とは何でしょうか。

管理規約とは、区分所有者間で定める住まいのルールであり、管理規約の効力は、区分所有者全員に及びます。建物などの使用方法に関する事項については、専有部分の占有者にも管理規約の効力は及びます。
  国は、管理組合が管理規約を制定、変更する際の参考として、マンション標準管理規約を作成しています。標準管理規約は、これまで幾度かの改正がなされていますが、最近では平成28年に大きな改正がありました。
  管理組合においても管理規約を積極的に見直し、必要に応じて改正していくことが望ましい対応といえるでしょう。

2017年11月掲載

管理費の滞納について

管理費を滞納する組合員がいて困っています。督促しても支払われないため滞納がどんどん増えていくのですが、どのようにしたらよいでしょうか。

管理費の滞納は、多くの管理組合にとって、非常に大きな問題となっています。
  管理費の滞納がまん延すると、マンションの維持管理や修繕のための支出ができなくなり、マンションの資産価値の下落にもつながりかねません。
  管理費を支払う意思のない滞納者に支払いを促す方法として、管理組合より訴訟を提起することが考えられます。マンション標準管理規約によると滞納者への訴訟は理事会決議事項とされており(第60条第4項)、理事会の積極的な対応が求められます。
  また、理事会が滞納者に対して訴訟を提起しないと、他の組合員より、不作為の責任を追及される恐れもあります。
  組合員に対し、訴訟を提起することをちゅうちょされる方もいらっしゃるとは思いますが、マンションという共有財産を守るため、滞納者に対しては毅然とした態度をとるべきでしょう。

2017年10月掲載

管理準備金について

新築マンションの購入を考えていますが、管理費、修繕積立金の他に管理準備金というものが必要と聞きました。どのようなものでしょうか。

管理準備金は、組合員が毎月支払う管理費や修繕積立金とは異なり、購入時に一時金として支払うものです。
  マンション引渡し直後の管理組合は、共用部分の火災保険加入や管理用備品の購入などにより、通常月と比較すると多額の費用が必要となりますので、管理準備金をこれらの費用に充てることとなります。

2017年5月掲載

総会を開催せずに書面にて議案の決議はできるのか

総会を開催せずに書面にて議案の決議はできるのでしょうか。

総会を開催せずに書面にて議案の決議をすることは可能です。
  区分所有法第45条およびマンション標準管理規約第50条にて、書面による決議についての定めがあります。
  書面による決議を行うためには、「区分所有者全員が書面による決議を行うことを承諾すること」が必要です。この場合、書面により多数決による決議をすることができます。
  また、区分所有者全員の書面による合意があるときも書面決議とすることができます。
  これらにより決議された事項は、総会の決議と同一の効力を有することとなります。

2017年4月掲載

管理員室の電気代、水道代の負担について

管理員室の電気代、水道代は誰が払っているのですか?

ほとんどのマンションで、管理員室で使用する電気・水道はマンションの共用部分から引き込まれています。
  共用部分の電気および水道の供給については、管理組合が電力会社、水道事業者と契約していますので、管理員室の電気代、水道代は管理組合が支払っていることとなります。
  また、管理員室を管理会社が使用する場合においても「マンション標準管理委託契約書」の第6条第4項に「管理組合は委託業務費のほか、管理会社が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする」とされている通り、管理組合が負担することが一般的です。

2017年3月掲載

「監事」の仕事について

来期、管理組合の「監事」を務めることになりました。「監事」の仕事について教えてください。

マンション標準管理規約第41条では、「監事」の職務について次のとおり定められています。
(1)監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
(2)監事は、いつでも、理事及び職員(理事長が理事会の承認を得て採用した職員)に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
(3)監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
(4)監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。
(5)監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は、法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
(6)監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
(7)前項の規定による請求があった日から5日以内に、その請求があった日から2週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。
  つまり、管理組合の業務の執行や会計状況などを客観的・第三者的な立場から「監査」を行う役割を担っています。

2017年3月掲載

なぜ専有部分内の工事をするのに事前申請が必要なのか

専有部分内の工事をするのに管理組合に対して事前申請が必要なのはなぜでしょうか?

専有部分とは、天井・床・壁の躯体部分(建物の主要な構造体、また、骨組み)に囲まれた空間です。躯体部分そのものは共用部分に該当しますし、玄関扉や窓枠・窓ガラス等も該当します。
  そして、標準管理規約では、「専有部分の修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え」を行う場合、事前に理事長に申請を行い、承認を受けなければならないとされています(標準管理規約第17条)。
  この定めの趣旨は次の2点です。
(1)専有部分内の工事の躯体部分等への影響、防火・防音等への影響、耐力計算上の問題、他の住戸への影響等を考慮して、管理組合にて承認するかどうか判断するため。
(2) 工事に伴う工事業者の出入り、工事資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の影響を管理組合が事前に把握するため。
  具体的な申請方法については、管理組合または管理会社等に問い合わせるとよいでしょう。申請をせず、または申請が承認される前に工事を実施した場合、管理組合から工事の差し止めや原状回復を求められることも考えられますので、注意が必要です。

2017年1月掲載

修繕積立金の積立方式について

修繕積立金の積立方式について教えてください。

国土交通省より公表されている「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、修繕積立金の積立方法には、計画期間中均等に積み立てる「均等積立方式」と、当初の積立額を抑え段階的に値上げする「段階増額積立方式」があります。また、修繕時における一時金の徴収等を併用する場合もある、とされています。
  併せて、同ガイドラインによると、新築マンションの場合は、購入者の当初の月額負担を軽減するため、「段階増額積立方式」を採用している場合がほとんどであるが、計画どおりに増額しようとしても、区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例が生じており、将来にわたり安定的な修繕積立金の積み立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましいとされています。
  なお、積立額を増額する以外で修繕積立金を確保する方法として、管理費の支出を削減し、削減分を修繕積立金として積み立てる方法もあります。具体的には、管理員・清掃員の勤務時間の短縮や設備点検および定期清掃の頻度の低減による費用の削減、照明器具のLED化や電子ブレーカーの導入による電気代の削減などが考えられます。

2016年10月掲載

駐輪場不足の解消方法

マンションの駐輪場が不足しています。何かよい方法はないでしょうか?

駐輪場不足を解消するためには、駐輪可能台数を増やすか、現在駐輪している自転車の台数を減らすことが必要です。
  駐輪可能台数を増やす方法としては、新たな駐輪スペースの確保や2段式の自転車ラックの導入、自転車の台数を減らす方法としては、駐輪場の有料化、登録制の導入による不用自転車の排除の他、共用自転車の導入などが考えられます。
  ただし、これらの方法は、全てのマンションで有効なわけではありません。各マンションの事情などによって、有効な対応は異なりますので、管理会社に相談してみるとよいでしょう。

2016年6月掲載

専有部分の内装工事を行う際の注意点について

マンションの専有部分の内装工事を行う際の注意点を教えてください。

マンションの専有部分の内装工事については、躯体への影響、近隣への騒音等の配慮から、内装工事の可能な範囲および施工方法、施工可能時間帯、施工の際の管理組合への申請方法等について管理規約または使用細則等で定められている場合があります。
  特に、床(フローリング)の張り替え工事をする場合は、一定以上の遮音性能を要求されることがありますので事前によく確認をしておきましょう。
  また、内装工事の発注者として施工業者に対し、内装工事施工における管理組合の定めを十分に理解させることも大切です。

2016年5月掲載

自動販売機の設置について

マンションに自動販売機を設置したいと思っているのですが可能ですか?

マンションの共用部分に自動販売機を設置するには総会の決議が必要になります。設置費用や稼働させるための電気代が必要となりますが、設置費用を自動販売機設置業者で負担する場合や電気代があまりかからない省エネタイプの自動販売機もあるようです。
  また、AEDが付いているものや災害時に商品を無償で提供するなどの付加価値のある自動販売機も普及しています。
  しかしながら、自動販売機を設置したことにより入居者以外の方が敷地内に入り、ゴミをポイ捨てするケースも少なくないようです。ポイ捨て禁止の注意文を掲示するなどの対策をすることも大切です。

2016年2月掲載

夜間の楽器演奏について

夜間に楽器を演奏している居住者がいます。音が気になって、なかなか寝付けません。夜間の楽器演奏を規制することはできないのでしょうか。

まずは、管理組合の理事会または管理会社に楽器の演奏音で困っている旨を連絡し、注意文書の掲示、演奏者本人への注意などの対応を取ってもらうこととなります。
  なお、多くの管理組合では、使用細則にてマンション内での生活ルールを定めています。まずは、お住まいのマンションの使用細則に夜間の楽器演奏の制限についての定めがあるか確認してみましょう。
  もし、使用細則に楽器演奏の制限についての定めがなければ、『楽器等の演奏については、他の居住者に迷惑を及ぼさないように十分に配慮し、夜8時から翌朝8時までは特に注意すること』のような定めを設けることを総会の議案に上程するように理事会へ提案してみてはいかがでしょうか。

2016年1月掲載

管理費と修繕積立金の使用について

管理費と修繕積立金は、具体的にはどのように使われているのですか?

管理費は、通常の管理に要する経費に充当されます。
  具体的には、
○共用部分設備の保守・管理費や運転費
○清掃費やゴミの処理費
○管理員の人件費
○植木・植栽の管理費
○管理組合の運営費、備品費、事務用品費、通信費、その他の事務費
○共用部分の水道光熱費
○マンションの広報やイベントにかかる費用
○公租公課(税金)
○火災保険や損害賠償保険等の保険料
  などがあります。
  修繕積立金は、将来的に必要となる大規模修繕や、共用部分のバリアフリー工事などの改修工事、それらの実施に伴う建物の検査などの特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができます。
  修繕積立金を取り崩す場合、総会の承認が必要になります。

2015年11月掲載

賃借人は総会に参加することはできないのか

賃借人は総会に参加することはできないのですか。

管理組合は区分所有者全員をもって構成されます。賃借人は管理組合の構成員ではありませんので、議決権は与えられません。
  ただし、賃借人もマンションの使用方法につき区分所有者が管理規約および総会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負いますので、総会の議題が賃借人の利害に関係があると認められた場合、その賃借人はあらかじめ理事長にその旨を通知した上で、総会に出席して意見を述べることができます。
  なお、その場合であっても賃借人に議決権が与えられるわけではありませんので、注意が必要です。

2015年2月掲載

マンションのセキュリティー事情について

最近のマンションのセキュリティー事情は、どのようになっているのでしょうか?

今や住まいにおいて「セキュリティーの充実」は必須条件になっています。それに応えるように最新マンションのセキュリティーもますます進化しています。
  マンション共用部の防犯性についてのポイントとして、以下のものが挙げられます。
■共用玄関にはオートロックシステムの玄関扉を設置
■見通しが確保できない共用箇所は、補完措置として、防犯カメラを設置
■共用階段、エレベーター内部、駐車場斜路には防犯カメラを設置
■共用玄関、共用玄関のあるエレベーターホール、共用メールコーナーなどの主要な共用部には、有効な照度があること
■共用玄関、共用出入口およびエレベーターホールなどの防犯上主要な共用箇所は、見通しが確保された位置に確保する
■共用廊下や共用階段などは、乗り越えによる侵入が困難な構造にすること
■塀、柵などを設置する場合は、周囲の死角の原因および住戸の窓等への侵入の足場とならないこと
 このように、玄関扉のオートロック、防犯カメラの設置はもちろんのこと、見通しや不審者の侵入防止に配慮した設計もセキュリティーとして重要となっています。

2014年11月掲載

メーターボックス内に私物を置いてもよいか

メーターボックス内に私物を置いてもよいのでしょうか。

メーターボックスは各住戸に隣接して設置されることが多く、専有部分と思われがちですが、多くのマンションでは共用部分とされており、私物を置くことは禁止されています。
  メーターボックス内に私物があると、収納されている各種メーター(電気・水道・ガス)の検針の妨げとなる場合もありますので、メーターボックス内に私物を置かないようにしましょう。

2014年5月掲載

受忍限度とは

騒音問題において、受忍限度という言葉を聞いたことがありますが、受忍限度とは、どのようなものなのでしょうか?

受忍限度とは「被害の度合いが一般社会で考えられている考え方や常識上我慢できる限度」とされています。
  騒音における受忍限度を超えているか否かの判断基準は、単に騒音の大小のみではなく、騒音の大きさ、長さ、時間などを総合的にみて、決められることとなります。

2014年5月掲載

消費税増税に伴う管理費等の値上げについて

4月からの消費税増税に伴って、マンションの管理費や修繕積立金も値上がりするのでしょうか。

管理組合会計は、利潤を追求する「企業会計」とは異なり、「公益法人会計」と同様に扱われているため、非収益事業所得に対しては、課税されません。
  そのため、区分所有者が管理組合に支払っている管理費は課税対象外になりますので、消費税が上がっても管理費は値上がりしません。
  修繕積立金についても同様で、課税対象外になります。

2014年4月掲載

マンションの住民全員で行う防災訓練について

災害に備え、マンションの住民全員で防災訓練を行いたいと考えています。どのようにしたらよいのでしょうか。

防災訓練を実施するためには、理事会等で日程や訓練内容などを調整し、日程が決まったら消防署に「自衛消防訓練通知書」を提出し、消防署と事前に協議を行う必要があります。
  また、消防署への申請時に器材等の提供、訓練の指導など、いろいろな協力を要請することもできます。
  訓練では、実際の災害を想定して器材を取り扱ってみましょう。火災が起きたとき、気が動転して消火器がうまく使えなかったという事例もあります。実際に消火作業を体験してみたりするとよいでしょう。
  また、防災訓練実施後には、「自衛消防訓練実施結果報告書」を消防署に提出する必要があります。

2013年11月掲載

役員選任方法について

当マンションは、役員の選任を立候補制にしていますが、仕事の都合や体調的な理由により毎年なかなか役員が決まりません。何かいい方法はありませんか?

役員の選任方法の1つに「輪番制」というものがあります。これは、いつどの部屋の組合員が役員になるのかをあらかじめ決めておく方法です。この方法では、「誰が役員になるか」で、もめることが少なくなります。ただし、役員候補者に次期役員として活動していただく旨の了承を得ておく必要があります。
  また、どうしても役員になれないときは違う年に決まっている人と交代できるようにするなど、柔軟な運用ができるようにすることも大切です。
  他にも、役員になった人には役員報酬を支払うようにすることも有効だと考えられます。報酬をもらうことで役員自身が、より責任を持って管理組合の運営に携わるようになるという効果も期待できます。

2013年10月掲載

ベランダでの喫煙は可能かどうか

ベランダでの喫煙は可能でしょうか。

管理規約・使用細則等で「ベランダでの喫煙禁止」についての記載があれば、当然、ベランダで喫煙してはいけません。
  ただし、管理規約・使用細則等に記載されていない場合においても、ベランダでの喫煙の際には、煙草の煙、吸い殻等で、上下左右の住民の方に迷惑がかかることのないように注意を払う必要があるでしょう。

2013年6月掲載

管理費と修繕積立金はなぜ分けて支払うか

管理費と修繕積立金はなぜ分けて支払うのでしょうか。

管理費と修繕積立金は用途が異なっています。
  国土交通省が、管理組合において各マンションの実態に応じて管理規約を制定・変更する際の参考として作成した「標準管理規約」では、管理費は私たちが生活をする上で月々必要となる通常の管理に要する経費に充当するとし、これに対し修繕積立金は、大規模修繕工事等の計画的に行う修繕や不測の事故などの事由により必要となる修繕といった特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩せるものとしています。
  このように、管理費と修繕積立金とでは使用目的が異なっているため、管理費と修繕積立金を分けて集めているのです。

2013年3月掲載

管理組合と自治会の違いとは

管理組合と自治会の違いは何ですか?

管理組合は区分所有者の団体であり、マンションの維持管理を目的として構成された組織です。
  これに対して、自治会は同じ地域に居住する住民同士の親睦を図るとともに、地域生活の向上を目的とする自治組織です。
  このように管理組合と自治会は、構成員・目的などは異なりますが、決して相対立する組織ではありません。むしろ、自治会の目的である地域とのコミュニケーションを育成することは、管理組合の円滑化にも必要といえるでしょう。

2013年1月掲載

マンションの損害保険について

マンションの損害保険には、どのようなものがありますか?

マンションの損害保険には火災保険、地震保険、施設賠償責任保険、個人賠償責任保険などの種類があります。これらに加入することで、災害や事故などでマンションの共用部分に被害が発生した場合にかかる修繕費用の調達がしやすくなります。
  火災保険では、火災や落雷などによる損害が補償されます。
  地震保険は、火災保険に付帯して加入するもので、単独では加入できません。火災保険では地震による火災は補償されないため、注意が必要です。
  施設賠償責任保険では、共用部分の建物や設備が原因で居住者や通行人などに損害を与え、賠償責任が生じた場合に補償されます。具体例としては、外壁のタイルが剥落して、通行人や車両に当たる、共用の水道管からの水漏れで専有部分が水浸しになった場合などが挙げられます。
  個人賠償責任保険では、住戸の使用において個人に賠償責任が生じた場合に補償されます。具体例としては、風呂の水道を流したままにして漏水させる、ベランダから物を落としたため被害が発生した場合などが挙げられます。
  現在は、多くの損害保険会社からマンション管理組合向けの損害保険が発売されているので、それぞれのマンションの必要性に応じた内容の保険を選択することが重要になります。

2012年8月掲載

反対した議案に従わなければならないか

総会で、議案が可決されました。私は、この議案には反対したのですが、従わなければならないのでしょうか。

多くの住人が生活している分譲マンションでは、管理をスムーズに行うために、管理規約があります。
  この管理規約で、総会決議事項と定められている事項については、総会で決定します。
  国土交通省が作成した「マンション標準管理規約」では、住人は総会の決議を遵守すること、加えて、住人とは、マンションの持ち主である区分所有者とその同居人、その部屋を借りている賃借人も含むとしています。
  従って、決議事項に自分自身は反対したとしても、総会で承認された事項は遵守する必要があります。

2012年6月掲載

管理組合の資産運用方法について

居住しているマンションの管理組合で資産運用方法の選択が課題となっています。管理組合の資産運用の方法にはどのようなものがありますか。

管理組合の資産は、一義的には日常の管理や計画的な修繕などに充てるための資産です。企業や個人とは異なり、保有している資産の効果的な運用による利潤の獲得よりも、まずは管理活動に必要な資金を確保することが求められます。従って、少しでも元本を損なうようなリスクのある運用(株式など)は避けるべきでしょう。
  これらのことを念頭に、管理組合で資産運用のルールを明確に定め、客観的な視点で資産運用の方法を選択していくことが大切です。日常的な資金管理のための普通預金を除けば、銀行の「定期預金」、住宅金融支援機構の「すまい・る債」や、共用部分の保険と積立が両立できる「積立マンション保険」などを選択している管理組合が多いようです。

2012年2月掲載

なぜ管理員は各部屋の鍵を持っていないのか

分譲マンションに住んでいますが、自分の部屋の鍵をなくしてしまい部屋に入れなくなりました。管理員の方に鍵を借りようとしましたが、マスターキーは持っていないと言われました。なぜ管理員の方は各部屋の鍵を持っていないのですか。

管理員の方が常駐している分譲マンションは少なくありません。主な仕事はマンション来館者の対応や、敷地内の清掃、設備点検業務への立ち会い等です。そのために共用部分の鍵は管理員室で保管されているのが一般的ですが、各住戸は専有部分と呼ばれる個人財産であり、鍵の管理は占有者が行うため、特別な取り決めや契約などがない限り、住戸の鍵を管理員室で保管するケースはありません。

2012年1月掲載

前期の総会での決定事項について

ウェンディ第267号『マンション法研究会報告Q&A』のコーナーで、「昨年度の総会で決議された大規模修繕工事を本年度の理事長が工事を発注せず、保留にしている」ことについて、「理事長が個人的な考えで、総会決議された大規模修繕工事を実施しないという行為は、理事長として義務に違反する」とありました。前期の総会での決議事項を実行する義務は、今期の理事長にあるのでしょうか。

マンション管理組合の運営は、組合員による総会決議に基づいて実施されるものであり、理事長は、総会決議を誠実に履行する義務があります。
  本設問では、前期の理事長時代に大規模修繕を必要とする組合員の意向が決議されましたが、理事長の交代により、その決議が法的に無効になることはありません。交代によって新たに就任した理事長に、前任の理事長時代の総会決議の効力がないことになれば、管理組合の運営に差し支えが生じます。
  ただし、従前の総会決議が不合理・不適正であると思われる根拠があれば、新理事長が新たに総会を開催し、従前の総会決議を変更する(工事時期を延長する)議案を提案し、組合員の意向を問うことは可能と考えられます。その場合には、客観的な資料が必要です(例えば、外壁が崩落する危険があると説明されていた事実が、新たに調査をすると5年以上は崩落の可能性がない、など)。
  以上のことから、新理事長が客観的な理由を示さず、(個人的な考えで)総会決議を履行しないことは、新理事長の善管注意義務に反するといわざるを得ません。また、理事長が交代したことを根拠に、従前の総会決議を履行しないことも善管注意義務に反するといわざるを得ません。

2012年1月掲載

管理費等の年払いについて

毎月支払う管理費等は年払いはできるのでしょうか。もし、できるとしたら、割引などはあるのでしょうか。

マンションの管理費や修繕積立金の支払方法や支払期限は、マンションの管理規約で定められています。ちなみに国が作成したマンション標準管理規約では第60条に「当月分の管理費は前月の○日までに一括徴収する」「未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金等が請求できる」旨の記載があります。
  まずは、お手元の管理規約にて支払方法をご確認ください。
  また、区分所有法第19条では「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任ずる」とあり、このことはマンション標準管理規約第25条において「管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出する」とされています。したがってマンションの管理費には、支払方法の別による割引の概念はありません。

2011年8月掲載

マンション管理組合について

マンションの管理組合とは、どんな団体ですか。どのような活動をするのですか。

マンションを購入して区分所有者になると、必然的に管理組合の組合員となります。
  マンションは専有部分のほかに建物を構成している躯体や敷地、生活に不可欠な付属設備などの共有部分があって成り立っています。専有部分は区分所有者が単独で管理しますが、共用部分は区分所有者の共有物であるため、管理組合が同時に維持管理していくこととなりますが、区分所有者はすべてその構成員となるわけです。

2010年6月掲載

マンションの専有部分と共用部分の違いについて

マンションの専有部分と共用部分の違いを教えてください。

専有部分とは、区分所有者が「自分のもの」として所有し、日常的に使用する権利と管理する責任がある建物の部分です。
 標準管理規約では専有部分を住戸番号を付した住戸であるとし、その範囲を次のように説明しています。
(1)天井、床および壁は、躯体部分を除く部分
(2)玄関扉は、錠および内部塗装部分
(3)窓枠および窓ガラスは専有部分に含まれない
  一般的にはドアの中の居住部分と考えられています。
  これに対して共用部分とは、専有部分以外の部分や設備などで、開放廊下やエレベーター、非常階段、エントランスホールなどがあげられます。
  共用部分の管理は、専有部分の所有者が共有し、共同で使用・管理しなければなりません。

2010年5月掲載

前所有者の滞納管理費について

中古マンションを購入しましたが、前所有者が管理費等を滞納しており、管理組合よりその滞納管理費の請求を受けましたが、支払義務があるのでしょうか?

中古マンションの購入者は特定承継人と呼ばれ、区分所有法では前所有者が滞納した管理費等は特定承継人に継承されると定められています。すなわち、管理組合は前所有者の滞納管理費を、滞納した本人はもちろん、新所有者対しても請求できるというわけです。
  仮に、新所有者と前所有者の間で滞納分を前所有者が全額責任をもって支払うというような取り決めがある場合でも、あくまでも当事者同士の取り決めに過ぎず、管理組合等の第三者に主張することはできません。

2010年4月掲載

訴訟費用・弁護士費用について

マンションの管理費等の滞納者に対し、支払いを請求する訴訟を検討しています。訴訟費用や弁護士費用を滞納者に請求することはできますか?

管理費等の滞納者に対し、訴訟に必要な印紙代や郵券等は、滞納金額とは別に請求することができます。
  しかし、訴訟のために管理組合が弁護士や司法書士を代理人として手続等を委託した場合の報酬については、管理規約に定めがない限り、滞納者へ請求することはできません。

2010年3月掲載

駐車場の不足について

私が住むマンションでは、住戸数に対して駐車場の台数が不足しています。有効な対策はありますか。

敷地内に全戸分の駐車場を備えられていないマンションが多く存在します。同じマンションに住みながら、敷地内の駐車場を使用できる人とそうでない人では不公平感を感じる方もいるでしょう。駐車場の増設でもできれば良いですが、もともと敷地にゆとりがないために生じた問題ですから、そうも簡単には片付かない問題です。
  駐車場不足の対策の一つに、マンション外での駐車場確保という方法があります。具体的にはマンションで不足する台数分の駐車場を管理組合が借り上げて組合員に貸与する方法です。敷地外の駐車場を個人で確保することに比べれば、かなりの不公平感を取り除けるでしょう。また一定期間ごとに抽選で敷地内と敷地外の駐車区画の入れ替えを行えば、さらに公平感を増すことができます。

2010年2月掲載

規約閲覧の対象者について

当マンション内の住戸の購入予定者から、規約を閲覧したいという申し出がありましたが、どのように対応したらよいのでしょうか。規約を閲覧できる利害関係人の範囲についても教えてください。

閲覧を請求できる利害関係人とは、法律上の利害関係がある者をいい、単に事実上の利益や不利益を受けたりする者などは対象となりません。
  具体的には、規約の拘束を当然に受ける区分所有者、賃借人などの専有部分の占有者、売買などによって区分所有権を取得しようとする者、 専有部分を賃借しようとする者、管理組合に対し債権を有し、または管理組合と取引しようとする者、区分所有権または敷地利用権の上に抵当権を有し、または抵当権の設定を受けようとする者、区分所有者から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者等法律上の利害関係のある者などが対象となります。
  お問い合わせのようなマンションの購入予定者は、上述のとおり利害関係者に該当するため、夜間など不適当な時間に閲覧請求がなされた場合などの正当な理由がないかぎり、規約を閲覧させる必要があります。

2010年1月掲載

マンションの屋上に広告塔を設置するには

分譲マンションに住んでいます。マンションの屋上に広告塔を設置し、広告収入を得られないか検討していますが、どのような手続きが必要ですか。

マンションの屋上は法定共用部分です。屋上に広告塔を設置することは共用部分の変更になるため、総会にて組合員の承認を得られれば設置が可能です。共用部分の変更には、組合員総数および議決権総数の4分の3以上の賛成を得る必要があります。

2009年12月掲載

大規模修繕について

新築のマンションを購入したばかりです。管理会社から長期修繕計画案が示されましたが、新築時から大規模修繕のことを考える必要があるのでしょうか?

新築で、建てたばかりのマンションが劣化していくなんて考えがたいものです。しかし、マンションは年月の経過とともに必ず劣化が進み、機能低下は避けることができません。そこで、建物の劣化を最小限に食い止め、長期間にわたって建物の状態を良好に維持するためには、計画的な修繕が必要不可欠です。
  新築時から、将来の修繕時期や修繕費用を考慮した修繕計画を立てて、将来の大型修繕に備えることが重要です。

2009年10月掲載

修繕積立金と修繕積立基金の違いとは

マンションの購入を検討しています。マンションの販売会社から、月々の管理費と修繕積立金のほかに、一時金として修繕積立基金が必要だと説明を受けました。修繕積立金と修繕積立基金の違いを教えてください。

マンションの維持管理を行うためには、日常的な点検の際などに発見された劣化箇所の修繕工事や、一定期間ごとに定期的に行う大規模修繕工事(一般的には12~15年のサイクルで行われる)が不可欠です。
  日常的に発生する小規模な修繕工事は管理費から支出しますが、大規模な修繕工事は多額の費用を伴うため、あらかじめ計画的に蓄えておく必要があります。
  そこで修繕工事にかかる費用を毎月あらかじめ徴収していくものを修繕積立金といいます。
  これに対して修繕積立基金とは、適正な大規模修繕工事に必要な資金を確保するために修繕積立金に充当するものです。近年では、入居時にこの修繕積立基金を徴収するマンションが増えてきています。

2009年9月掲載

バルコニーは専有部分ではないのか

マンション購入の広告に「専有面積○○㎡+バルコニー○○㎡」とありますが、マンションのバルコニーは専有部分ではないのですか?

建物の壁面から突き出した床の部分をバルコニー(またはベランダ)といいますが、バルコニーはマンションの場合、専有部分ではなく共用部分となります。
  バルコニーは、平常時はエントランスや開放廊下などと異なり、特定の住戸に専用使用権が与えられており、個人的な使用を認められていますが、緊急時には住民の避難通路となりますので、避難の支障となるような物を置いたり、避難の邪魔になるような使い方をしたりすることはできません。

2009年6月掲載

「内容証明郵便」について

管理費等の滞納者に催告書を郵送しようと考えていますが、知り合いから「内容証明郵便」で出した方がいいと言われました。内容証明郵便について教えてください。

「内容証明郵便」とは、「誰が、誰宛てに、いつ、どんな内容の文書を出したのか」ということを郵便局が公的に証明してくれるものです。具体的には、同じ内容の文書(1行20字以内、1枚26行以内で作成する必要があります)を3通作成し、取扱郵便局へ持ち込めば、1通は相手方へ、1通は郵便局が保管し、残りの1通が差出人の控えとなります。しかし内容証明郵便では、相手方が受け取ったという証明まではできませんので、配達証明をつけて郵送することをおすすめします(配達証明とは、相手方に配達した事実を証明するものです)。

2008年7月掲載

理事の改選について

新しく理事になりましたが、私の管理組合では理事が全員改選となり、今までの理事会の経緯が分かりません。何かいい方法はないでしょうか。

理事の任期を2年とし、毎年半数を改選する方法をとっている管理組合があります。この方法であれば、前期理事の半数が次期理事会に残留するため、理事会がスムーズに運営されているようですので、ご検討されてはいかがでしょうか。

2007年9月掲載

修繕積立基金とはどのようなものですか。

マンション購入を考えています。修繕積立基金というものがあると聞きましたが、どのようなものですか?

修繕積立基金とは、修繕積立金を補完し、適正な修繕積立金を確保するためマンションの購入者(区分所有者)が購入時に一時金を支払い、修繕積立金に充当するものです。マンション完成後、早い時期に何らかの工事が必要になったときに積立金が足りないということがないように、修繕積立金基金を入居時に徴収しているマンションが多くあるのが現状です。

2007年4月掲載

議事録の修正について

先日開催した通常総会で議長を務めました。議事録を作成して、私の署名・押印と議事録署名人2名の署名・押印もいただいた後で、総会の開催日時が間違っていることに気付きました。修正したいのですが、訂正印は議長である私の押印だけでいいでしょうか?それとも議事録署名人2名を含めた3名の押印が必要になるでしょうか?

区分所有法では、集会の議事録は議長が作成し、議長および集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名押印しなければならない、と定められていますので議事録に訂正が発生した場合は、やはり3名の訂正印が必要でしょう。
  ご質問の訂正箇所は開催日時とのことですが、後日どのような争いに発展しその議事録がどういう用途に使われるか分かりません。第三者にはそれ(日時の間違い)がミスプリントかどうか簡単には判断はつきませんので、3名の訂正印を押印すべきです。

2007年2月掲載

停電時の給水について

以前停電した際、私のマンションでは水が出ませんでした。知り合いのマンションでは、停電しても水が出るそうなのですが、私のマンションではどうして停電時に水が出ないのでしょうか。

給水方式には、直結式給水と受水槽式給水があります。
  直結式給水は給水管から蛇口まで切れ目なくパイプがつながっており、各住戸に直接給水する方式です。この方式には水道直結方式、増圧直結給水方式があります。停電時には水道直結方式は給水可能で、増圧直結給水方式は低層階への給水のみ可能です。お知り合いの方のマンションはおそらくこの方式だと思われます。
  受水槽式給水は給水管から引き込んだ水をいったん受水槽に貯水し、その後、ポンプを用いて各階の住戸に給水する方式です。この方式には高置(高架)水槽方式、ポンプ直送方式があります。停電時には発電機がなければ給水が不可能です。

停電時の給水について停電時の給水2

2006年12月掲載

管理費等の収納法について

管理費等の収納法は何種類かあると聞きました。どのような方法があるのでしょうか。

マンション管理適正化法において、管理費等の収納方法には(1)原則方式、(2)収納代行方式、(3)支払一任代行方式の3種類が定められています。
(1)原則方式
  各区分所有者の口座から管理費等を管理組合名義の口座に収納します。管理組合はこの口座の通帳、印鑑のいずれかを保管しており、そこから管理に関する費用を支払う方法です。
(2)収納代行方式
  各区分所有者の口座から管理費等を1度管理会社名義の収納口座に収納します。この口座よりマンションの管理に必要となる費用の支払を管理会社に委託し、収納後1ヵ月以内に管理会社は管理費の残高と積立金を管理組合名義の口座に振り込む方法です。
(3)支払一任代行方式
  各区分所有者の口座から管理費等を管理組合名義の口座に収納します。原則方式と異なり、管理会社が通帳と印鑑を保管し、その口座から管理会社が管理に関する費用の支払を代行します。収納後1ヵ月以内に管理会社は積立金を管理組合名義の積立金口座に移換する方法です。
  (2)(3)の方式を行う際にはマンション管理適正化法により保証契約が義務付けられています。これは管理会社が倒産などした場合に組合に金銭的被害が及ばないように定められたもので、管理組合の1ヵ月分の管理費等を上限に、第三者が保証するものです。

管理費等の収納法

2006年9月掲載

独立系のマンションの管理会社とは

独立系のマンションの管理会社とはどういう意味でしょうか?

独立系のマンションの管理会社とは事業主を親会社に持たないマンションの管理会社のことを言います。それに対して、事業主を親会社に持つ管理会社はディベロッパー系と呼ばれています。
  親会社からの供給に頼るディベロッパー系の管理会社に比べ、独立系の管理会社は管理を受注するために自らの努力が不可欠です。新築物件であればディベロッパーに、既存物件であれば管理組合に自社の営業を行わなければなりません。
  つまり、管理を受託するために同業他社より高品質・低価格といったセールスポイントをアピールし、「選ばれるための努力」を行っている管理会社と言えます。

2006年3月掲載

消防訓練は法的に義務付けられたものでしょうか。

今度管理組合で消防訓練を実施することになったのですが、この訓練は法的に義務付けられたものでしょうか。

消防訓練は、マンションごとに作成された消防計画に沿って実施していきますので、法律で必ず実施しなければならない訓練などは決まっていませんが、火災が起こってからでは迅速な行動はとりにくいので、前もって訓練をしておくことは大切で、訓練はできるだけ多くの人の参加が望ましいのです。
  一般的には以下のような訓練が多く実施されているようです。
・通報連絡訓練…火災が発生した場合に迅速に消防機関へ通報する訓練
・初期消火訓練…消防機関が到着するまでに消火器などを利用して延焼を防ぐ訓練
・避難誘導訓練…火災時に避難者を安全な場所へ迅速に誘導する訓練
・救出救護訓練…負傷者などに行う応急処置や安全な場所へ搬送する訓練
  上記の訓練以外にも、マンションに設置されている消火設備の操作方法を確認しておいた方が良いでしょう。
  なお、日程などが合えば消防署の方が立ち会って訓練を実施することができますので、お近くの消防署に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

2006年2月掲載

マンションのベランダに避難はしごが設置されていないのは問題か。

私のマンションのベランダには、避難はしごが設置されていないのですが問題はないでしょうか。

マンションでは、相対する2方向の避難経路の確保が必要とされています。ベランダに避難ハッチがないということは、建築基準法・消防法に適合した2方向での避難経路が確保されているのだと思われます。「2方向の避難経路」とは、どこで火災が起きても避難階(通常1階)に安全に避難できる経路をいいます。
  例えば廊下側で火災が発生した際、バルコニーの隔壁板を破り隣家または角部屋のバルコニーを経由し階段から避難できる場合には、避難はしごの設置の必要はありません。現在お住まいのマンションも相対する2方向に避難経路が確保されているのであれば避難はしご設置の必要はありませんので、再度ご確認をしてみてください。

避難経路 ハッチあり ハッチなし
   〈例〉避難ハッチが必要な場合 〈例〉避難ハッチが必要ない場合

2006年2月掲載

『専有部分』と『占有部分』の意味の違いを教えてください。

『専有部分』と『占有部分』は読み方は同じ、『センユウブブン』のようですが、その意味は同じではないようです。違いを教えてください。

区分所有法では、区分所有権の対象となっている部分を「専有部分」と表しています。
  また、同法では賃貸契約者や親族など(区分所有者以外の者)に専有部分を使わせている場合、その区分の使用者を「占有者」としており、「占有者」が使用している部分を「占有部分」と表し、空間的には通常一致しています。
  例えば、Aさんが101号室を所有しており、Bさんに貸しているとします。この場合101号室はAさんにとっては「専有部分」となりますが、Bさんにとっては「占有部分」になります。
  つまり、「専有部分」が所有者の「所有範囲」に着目した空間部分の表現であるのに対し、「占有部分」は居住者の「使用範囲」に着目した空間部分の表現となっているのです。

2005年12月掲載

1年前の総会の議事録を作成していないのは問題でしょうか。

1年前の総会の議事録を作成しないまま、忘れてそのままにしていました。これは何か問題があるのでしょうか?

総会の議事録は区分所有法により、議長が書面または電磁的記録を用いて作成しなければならないとされており、作成しなかった場合、20万円以下の過料に処せられる旨の規定があります。
  区分所有法にはいつまでに作成しなければならないとは記されていませんが、少なくとも1ヵ月以内には作成することが望ましいでしょう。総会から1年がたっているということですので、総会の決議事項を記録として残すためにも至急議事録を作成してください。作成した議事録はその写しを配布し、内容を全区分所有者に周知することも同時に行ってください。

2005年9月掲載

防火管理者の資格には2種類あると聞いたのですが、どのような違いがあるのでしょうか。

今回管理組合の防火管理者をやることになり、講習の申し込みをすることになりました。防火管理者の資格には2種類あると聞いたのですが、どのような違いがあるのでしょうか。

一般的防火管理者の資格には、甲種・乙種の2種類があります。 甲種は、マンション収容人数が50人以上、かつ延べ床面積500平方メートル以上のマンションの防火管理者の資格です。乙種は、マンション収容人数は甲種と同じなのですが、述べ床面積の定めが500平方メートル未満のマンションの防火管理者の資格です。なお、収容人数が50人未満のマンションの場合は防火管理者を選任する必要はありません。
  上記した内容は、住居用のみのマンションの防火管理者の資格の要件です。マンション内に事務所や店舗が入っていれば要件が変わりますので、もしお住まいのマンションがどちらの防火管理者の資格が必要なのか分からないときは、消防署で聞いてみてください。 なお、講習は甲種が2日間、乙種が1日となっています。

2005年8月掲載

「管理費等のお知らせ」を発行してほしいのですがどうすればよいでしょうか。

友人が住むマンションでは、毎月口座振替で引落した管理費等の明細を記した「管理費等のお知らせ」が届いているようですが、私のマンションには届いていません。発行してほしいのですが、どうすればよいでしょうか?

「管理費等のお知らせ」は、管理を委託している管理会社によって発行しているところと発行していないところがあるようです。
  「管理費等のお知らせ」が発行されなくとも、組合員は区分所有法によって管理費等の支払義務がありますので、支払はしなくてはいけません。とはいえ、「管理費等のお知らせ」を発行しない場合、多くの問題がでてくることになります。
  請求する管理組合の立場で考えると、滞納者は支払うべき金額について「知らなかった」「請求がなかった」などと(思い違いか故意かはともかく)主張し、自己の債務の不存在を訴える根拠とすることがあります。
  あるいは、「自分は支払った」だから「請求が無かった」などと(思い違いか故意かはともかく)主張することもあります。
  一旦、このような主張をされると、毎月請求した痕跡が無い場合、この反証に時間と手間がかかる場合があります。
  請求される組合員の立場から考えても、口座から毎月相当な金額を引落しされるわけですから、その引落した金額が間違いなかったことを書面で確認することは、支払う者として当然の権利ともいえます。
  現在発行されていないということですので、発行されていない原因を確認して、管理組合か管理会社に依頼してはいかがでしょうか。

2005年8月掲載

管理規約は標準管理規約に合わせないといけないものなのでしょうか。

私たちの管理規約は標準管理規約と違うところがいくつかあります。管理規約は標準管理規約に合わせないといけないものなのでしょうか?

標準管理規約は、国土交通省が標準管理規約のコメントの中で「管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考」と言及しているとおり、あくまでも参考とするものです。
  つまり、標準管理規約に合わせなければならないという義務はありません。なぜなら、マンションにはいくつもの形態があり、各マンションで状況が異なるからです。そのため、標準管理規約は参考として、各管理組合の状況に合ったものにするのがよいでしょう。

2005年7月掲載

マンションの管理業務主任者と管理士はそれぞれ何をする人なのでしょうか。

マンションの管理に関係して、管理業務主任者とマンション管理士の2つの国家資格があると聞きました。それぞれ何をする人なのでしょうか。

平成15年末現在で分譲マンションは約447万戸あり、約1200万人の国民が居住しており、今後も大量の供給が見込まれていることから、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的に2000年12月にマンション管理適正化法が制定され、新たな国家資格制度として管理業務主任者およびマンション管理士が創設されました。
  それぞれの業務は下記のようになっています。
【管理業務主任者】
  管理組合との管理委託契約の締結に際し極めて重要な役割を果たし、重要事項説明、重要事項を記載した書類および契約成立時の記名押印、管理者等への管理事務報告等を行います。
【マンション管理士】
  管理組合や区分所有者の相談に応じ、マンション管理組合の運営や管理について専門的知識を持ってアドバイスや指導等の援助を行います。ただし、弁護士や司法書士のようにこの資格に独占的に与えられた権限(「業務独占資格」といいます)はなく、資格者以外はマンション管理士と名乗ることができない(「名称独占資格」といいます)だけの資格なので、この資格のみで自立した業を行うのは難しいようです。

2005年6月掲載

バルコニーの天井にひび割れがあります。どうすればよいのでしょうか。

バルコニーの天井にひび割れがあり、最近になってそのひび割れの周りが白くなっているのを見つけました。どうすればよいのでしょうか。

通常、バルコニーに防水処理をする例は少ないようです。本件では、防水処理していないため、コンクリートやモルタルの主成分であるセメントに含まれている水酸化カルシウムが、水分と一緒に天井の表面に流出し、空気中の炭酸ガスと反応して炭酸カルシウムとなり、白くなったもの(この現象をエフロレッセンス<白華現象>といいます)と思われます。
  一般的に、エフロレッセンスを防ぐ方法として、大規模修繕のときに防水性の塗膜材を表面に塗るなどして、防水の強化を行ったりしています。
  補修については、直ちに行わなくても駆体に大きな問題はありませんので、エフロレッセンスが氷柱状に垂れ下がり洗濯物などに付着するなど、生活に支障をきたすことがなければ、一般的にはコスト面を考慮し大規模修繕のときに行っています。

2005年6月掲載

「普通預金」から「決済用預金」への変更には総会での承認を得る必要がありますか?

現在、管理組合の「普通預金」残高が一金融機関で1000万円を超えておりペイオフ対策として、この金融機関の「普通預金」を「決済用預金」へ変更することを検討しています。この変更には総会での承認を得る必要はありますか?

「普通預金」から「決済用預金」へ『変更した場合に管理組合が負うコスト』と『変更しなかった場合に管理組合が負うリスク』を考えてみると次のようになります。
『変更した場合に管理組合が負うコスト』
  ・「普通預金」であれば得ることができた利息収入(現在の普通預金の年利は2005年3月現在で全国平均0.002%のため、1000万円の預金に対して利息は200円)がなくなる。
  ・「普通預金」から「決済用預金」へ変更する際に多くの金融機関で必要となる収入印紙代200円を負担することとなる。
『変更しなかった場合に管理組合が負うリスク』
  ・1000万円を超えて預金している金融機関が破綻した場合には、1000万円とその利息以外のすべてを管理組合が負担することとなる。
  よって、『変更した場合に管理組合が負うコスト』と『変更しなかった場合に管理組合が負うリスク』を比較した場合に『変更しなかった場合に管理組合が負うリスク』の方が遥かに大きいと考えられます。
  つまり、管理組合としては「普通預金」残高が1000万円を超えている金融機関に関しては、早急に「決済用預金」へ変更する必要があると考えられ、総会決議や理事会決議を経ることなく理事長の判断にて行って良いと考えられます。

2005年4月掲載

決済用預金とはどのような預金なのですか?

2005年4月から拡大されるペイオフ対策へは決済用預金が有効であると聞きましたが、決済用預金とはどのような預金なのですか?

決済用預金とは、次の3条件を満たす預金のことを言います。
1. 「無利息」…利息がつかないこと(ちなみに平成17年2月現在、普通預金の年利は全国平均0.002%であり1000万円で利息は200円)
2. 「要求払い」…満期などがなく、いつでも預金が引き出せる(普通預金と同じ)
3. 「決済サービス」…公共料金などの引き落としに利用できる(普通預金と同じ)
  また、平成17年4月以降のペイオフ全面解禁により預金保護の範囲が左図の通りとなるため、決済用預金がペイオフ対策として有効であると言われています。

決済用預金

2005年3月掲載

大規模修繕工事の説明会において説明のポイントは?

大規模修繕工事についての説明会が行われます。説明のポイントは?

大規模修繕工事は新築工事と違い、住民が日常生活を送る中での工事となるため、生活に支障が出る場合があります。そこで施工会社は工事を進めるにあたり施工中のお願い、注意事項をまとめて入居者に説明します。
  以下のことに注意してください。
1.工事をどの場所から始めていくかの施工順序
2.騒音や塗装弊害対策(塗料のにおい、換気方法など)
3.バルコニー施工に伴う設置物(室外機など)の移動の必要性や時期
4.設建物の設置の有無(トイレなど)
5.駐車施設内の車の移動
6.作業時間・休日などの設定
7.安全対策
8.工事に関する案内・連絡方法・苦情窓口
  もし不足部分があるならば、改善策などを施工会社に質問・要求するようにしましょう。

2005年1月掲載

マンション内の駐車場使用料の設定基準は?

マンション内の駐車場使用料は何を基準に設定するものですか?

駐車場の使用料は、近隣のマンションや月極駐車場の相場に合わせて決定するのが一般的です。ただし、マンション個々の事情(駐車場の過不足、近隣駐車場の余裕、組合の資産状況)により、相場と比べて高く設定したり、あるいは安く設定する場合もあります。
  特に、駐車場の使用権が解約できない専用使用権(バルコニーなどの専用使用権と同様)となっている場合、すなわち当該区分を所有するかぎり、専用使用料を支払い続ける規約上の定めがある場合は通常相場より安く設定し、よほどの物価変動がないかぎり改定されることも少ないようです。

2005年1月掲載

防音性の高い窓ガラスに取り替えたいのですが

私が所有しているマンションの側に幹線道路が走っており騒音がひどいので窓ガラスを防音性の高いものに取り替えたいのですが、自由に取り替えてもいいのでしょうか。

窓ガラスは、共用部分ですのでガラスが割れて同一のものに取り替える場合は問題ありませんが、外観が変化するものへの取り替えは総会決議が必要となります。
  ただし、近年技術改良により防音に優れた二重サッシや遮音性の高い複層ガラスなどの新しい商品が売り出されており、国土交通省が平成16年1月23日に発表したマンション標準管理規約第22条第1項によると「共用部分のうち各住居に付属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において計画修繕としてこれを実施するものとする。」と定められています。
  よって、マンションの外観などの美観や統一性を損なわない範囲の新しいガラスの規格を定め、その規格内で居住者が自由に取り替えてもいいことを総会にて決議しておけば、各戸で取り替えることは可能と思われます。
  なお、新旧の規格が混在し、外観が不統一となる場合は、管理組合として一斉に取り替えることが望ましい(コスト面でも一斉取り替えにより削減が見込める)でしょう。

2004年10月掲載

車上荒らしにあったので防犯カメラの映像を見たいのですが

マンションの駐車場に車を止めていたら、夜中のうちに車上荒らしにあってしまいました。犯人を確認するために防犯カメラの映像を見せてもらうことはできますか。

管理組合によって防犯カメラの映像の閲覧方法は異なります。例えば、犯罪の証拠として警察からの提出要請があるときだけ閲覧を許可する管理組合もありますし、インターネットで24時間いつでも閲覧できるようにしている管理組合もあります。
  一般的には、理事会に申請して承認を得る方法が採用されており、理事会に閲覧の申請をして承認を得ることができれば、理事会が指定した日時で防犯カメラの映像の閲覧をすることができます。その際、防犯カメラの映像の複写などの防止や、プライバシーの保護を目的として、理事会の指定した第三者の立会いのもと閲覧してください。
  お住まいのマンションの防犯カメラの運営方法を確認していただき、閲覧の申請を行ってください。ご不明な点がありましたら管理組合または管理会社にご相談ください。

2004年9月掲載

マンションの玄関ホールをバリアフリーにするためには

マンションの玄関ホールの段差をなくしてバリアフリーにしたい場合は、どのような手続きをすればよいのでしょうか。

マンションの玄関ホールは共用部分にあたるため、集会の決議が必要となります。標準管理規約の国土交通省のコメント(47条)によると、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずにスロープや手すりを取り付けたり、段差をなくす等のバリアフリー化の工事に関しては特別決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上)は必要なく、普通決議でよいとコメントされています。

2004年7月掲載

マンションすまい・る債とは?

理事会議事録に『「マンションすまい・る債」を購入することとした。』とありました。この「マンションすまい・る債」とは、どういうものなのでしょうか?

「マンションすまい・る債」とは、住宅金融公庫が発行している債券の愛称で、正式名称は、「住宅金融公庫住宅宅地債券(マンション修繕コース)」といいます。
  この債券は、管理組合の積立金で、利付き10年債を年1回定期的(最高10回)に購入するもので、利息も平均年利0.49%とこの低金利時代では魅力的なものです。発行された債券は、公庫が保護預りしてくれますので、盗難や火災による紛失の心配もありません。
  また、この債券は預金保険の対象となっておりませんが、債券を保有している管理組合は、住宅金融公庫法により住宅金融公庫の資産から優先的に弁済を受けられる権利を有することが規定され、債権の保全が図られていますので、ペイオフ対策としても注目すべき債券です。
  ただし、いつでも、どんな管理組合でも購入できるわけではなく、募集期間が限定されていますし、応募条件もあります。
  詳細は住宅金融公庫のホームページをご確認ください。
http://jhf.go.jp/

2004年4月掲載

敷地の一般の通行を禁止したいのですが。

敷地を抜け道として利用している人がいます。一般の通行を禁止したいのですが可能でしょうか。

一般の通行を制限または禁止することは可能です。しかし、通行することを認める地役権や契約がある場合は、通行を禁止することはできません。
  また、市街地では、多くの住戸を確保するため、建物建築時に特定行政庁の許可により、容積率・高さの制限が一定の範囲で緩和される制度(総合設計制度)を適用することがあります。
  この場合、一定の公開空地(広場や歩道などの一般の利用に開放された空地)を計画しなければならず、この公開空地は一般の通行を拒むことはできません。

2004年4月掲載

管理者方式とは?またどのような場合にこの方式がとられるのでしょうか。

管理者方式と呼ばれる方式で、管理者の立場を管理業者に委託しているマンションがありますが、どういった場合にそのような方式がとられるのでしょうか。

管理者方式とは、区分所有者の中から理事長を選任し、理事会を結成し、組合の運営を行っていく管理形態(理事会方式)ではなく、区分所有者以外の者、例えば管理会社やマンション管理士などが管理者として管理組合の運営を行う管理形態をいいます。
  管理者方式を採用する場合には、次のようなケースが考えられます。
(1)リゾートマンションや投資用のワンルームマンションのように、区分所有者の多くが外部に住んでいるマンションで理事役員を務める区分所有者がマンション内に住んでいない場合。横の連絡がとりにくく、理事会方式で期待される民主的な運営ができない。
(2) 区分所有者数が少ない小規模マンションにおいて、役員を輪番制で行ったとしても3~4年に1度理事役員をすることとなる。さらに、転勤や賃貸などでマンション内に住む区分所有者が減れば、役員が専従化し、専従役員の負担が増し、かつ、他の区分所有者の利益が守られないケースも出てくる。
(3)理事会方式というのは、規約と区分所有法の制限はありますが、一種の権力構造がマンション内にできるという見方もできます。このような考え方に立つと、マンション内に「体制側」と「体制に従う側」という一時的な「社会階層」ができることになります。このことが管理組合理事会と住民とのトラブルが深刻化する原因になることがあります。
  これに対し、サービス業としての管理者(例えば管理業者)に理事会業務を一任することにより、住民間の階層化を解消することができます。サービス業管理者の場合トラブルは深刻化しません。なぜなら、規約の定めにより、管理者を容易に解任すればよいし、そこまで至らなくてもサービス業者対住民の構図は「業者」対「消費者」という意識の中で解決できることが多くあります。
  したがって、多くの管理組合運営の経験を経て、この方式の方がより洗練されたサービスの形態であると考える人も多く出て来ています。この方式の欠点は、管理者の質や経験にその成否が委ねられる点でしょう。
  いずれの方式を採用するにしても、区分所有者の自治(管理組合)の中での選択の問題であることに変わりはありません。

2004年4月掲載

半年間、マンションを空室にする場合、管理組合に対してすることは?

私は、仕事の関係で半年間、今居住しているマンションを空き室とすることとなりますが、このような場合、管理組合に対して何か行うことはあるのでしょうか?

長期不在時における取扱いに関しては、管理規約及び使用細則を確認してください。管理規約や使用細則に長期不在時の管理組合に対する取扱いについて記載されている場合は、必ずその定めに従い手続きをする必要があります。また、定めが無い場合につきましても、不在時にマンション内で事件、事故など(例えば、火災・漏水・空き巣など)が発生した場合に管理組合として、区分所有者または占有者へ連絡がとれないため、迅速な対応ができず、結果的にマンション居住者全員に対して被害を与えてしまう場合が考えられますので、緊急時の連絡先を管理組合および管理会社へ届け出しておいた方がよいでしょう。

2004年2月掲載

駐車場工事の間の駐車はどのようにすればよいのでしょうか?

機械式駐車場のパレットに錆が目立ってきたため塗装工事を行う予定ですが、パレットを塗装し乾燥するまで数十時間かかり、その間駐車することができないと聞きました。工事中の駐車はどのようにすればよいのでしょうか。

機械式駐車場の塗装工事では、養生、素地調整、錆止め、上塗り1、上塗り2、乾燥養生といった作業を行います。これらの作業は1枚のパレットに3日程かかり複数のパレットを平行して工事を行います。
  その間自動車は駐車できませんので、敷地内駐車場の空区画を利用したり、外部の駐車場を管理組合(外部駐車場の費用が工事費に含まれている場合は工事会社)で借りることになります。塗装工事は総会決議になりますが、外部に駐車場を借りる必要がある場合は、決議の前に駐車場の確保を行い、当該区画の方に十分な説明及び承諾を得ておくことが必要でしょう。

2003年12月掲載

組合員から徴収する駐車場使用料も課税対象となるのでしょうか?

公社分譲のマンションに住んでいます。現在、管理組合設立準備委員をしているのですが、組合設立後の税金が問題になりました。組合員から徴収する駐車場使用料に対しても課税されるのでしょうか。

管理組合(管理組合法人を含む)は、公益法人とみなされ法人税の納税義務者となっています。しかし、課税の対象となるのは法人税法により収益事業と定められているものに限られており、非収益事業は課税の対象となりません。駐車場業は法人税法上の収益事業と定められていますが、管理組合が共用部分の駐車場をその組合員に貸し付けている場合は、収益事業にあたらず課税の対象となりません。ただし、この共用部分の駐車場を有料で外部の第三者に貸し付けた場合には収益事業となり、税法上は課税の対象ということになります。
  ただし、一般に収益と共に経費がかかっているケースも多く、実際に課税の要件を満たしているかは一概にいえません。本来の管理業務の費用と考えられていた電気代や、場合によっては管理室や建物の減価償却が費用として認められる場合もありますので、詳しくは最寄りの税理士に相談されるのがよいでしょう。

2003年11月掲載

輪番制の役員選出について

当マンションでは、輪番制によって役員を選任しています。近々総会が開催され、次期役員選任を行う予定ですが、総会当日の次期役員予定者のうち1名しか出席予定者がいません。この場合、総会当日の役員選任は不可能となるのでしょうか。 また最悪、次期役員予定者が全く組合活動に関知しない場合、どのように対処したら良いでしょうか。

輪番制で役員の選任を行う慣例があるとしても、総会議案の作成に先だって、役員候補者に、次期役員として活動していただく旨の諒承を得ておかなくてはなりません。本来、管理組合の役員は本人の意志でいつでも辞任できるものですから、本人の同意無しに役員として選任することは無意味なのです。役員候補者の出欠に関わらず、総会決議を経れば役員は選任できます。理事長、副理事長の役職は、総会終了後、新理事による互選で決定します。出席者が少ないということであれば、日を改めて理事会を開催すればよいでしょう。
  次期役員候補者の事前の承諾を得ることで、すべての役員が組合運営に参加して頂けると思います。輪番に当たる方がどうしても役員を勤められない事情があれば、考慮して次の順番の方を選任するなど柔軟な対応が望まれます。

2003年9月掲載

外部に住んでいる組合員への議事録等の郵送費用は誰が負担するべき?

外部に住んでいる組合員が毎月の議事録・広報誌を送って欲しいと言っています。その場合、その郵送費用は誰が負担すべきでしょうか。

基本的に誰が負担すべきかは管理組合の判断になりますが、一般的に議事録などは組合員に知らせるべき情報が記載されていることが多いため、管理組合負担として全戸に配布している管理組合が多いようです。周知徹底という意味でも管理組合負担で全組合員に配布されてはどうでしょうか。

2003年9月掲載

管理組合の監事が自治会との窓口になることは何か問題がありますか?

当マンション管理組合の監事に、当マンションで組織されている自治会との窓口も担当していただいています。何か問題はあるのでしょうか?

「管理組合」と「自治会」は別の組織ですが、同一人物が両組織に関わることに法律的な制約はありません。「管理組合」はマンションの所有者の団体で、そのマンションの敷地や共用部分の管理・運営を行う団体であり、それに対して、「自治会」は、地域内の住人の親睦を深めたり、行政の末端業務を補うなど、良好なコミュニティの形成を図ることが目的であるからです。
  とはいえ、マンション内では、両組織の活動には重複する部分もあります。両組織の役員を同一人物が兼務した場合、活動・経費の負担区分が曖昧になるなど、問題となることもあります。その点を注意されればよいと思います。

2003年8月掲載

修理費などは修繕積立金勘定にまとめられないのか?

管理費勘定の中に「小修理消耗品費」という項目がありますが、修理費などは修繕積立金勘定にまとめることはできないのでしょうか。

修繕積立金は、大規模な修繕の時に備えて積み立てられるものです。その取り崩しは、一般的に管理規約の中で「総会の決議を要する」と定められています。修繕費をすべて修繕積立金勘定から支出するとした場合、日常発生するポンプの修理、フェンスの補修など、小口修繕の支払いを、都度総会を開催して決議しなければならず、スムーズな組合運営が困難となります。そこで、管理費勘定にて「小修理消耗品費」を事前に通常総会にて予算で承認しておき、その予算範囲内で理事会等で工事を決定するのが一般的です。もっとも、定例総会の予算承認の中で当該年度の計画修繕費用に加えて補足的な小口修繕の費用を計上しておくことも可能です。

2003年3月掲載

滞納者がいても月次決算報告書の管理費収入が満額になっているのはなぜ?

私のマンションには恒常的な滞納者がいますが、報告される月次決算報告書には管理費収入が満額になっています。管理費収入が減るのが当然ですが、それはなぜですか。

管理組合会計は、発生主義・複式簿記で行われています。発生主義とは、お金を受取る権利、お金を支払う義務が発生した場合、帳簿に計上する方式です。複式簿記とは、原因と結果を分析し、2面的に記録・計算することにより財産の増減と損益を把握する方式です。
  管理組合は、管理規約に基づき、毎月管理費を受取る権利があり、発生主義により、それを計上します。これを複式簿記の方法により、原因として、各区分所有者から管理費を受取る権利を全額管理費収入として計上します。次に、結果を考えると、まだ管理組合は区分所有者から管理費を受取っていませんので、同額を未収金として管理費収入とは別に計上します。その後、管理組合通帳へ管理費が入金した都度、入金額に相当する未収金を減らしていきます。管理費収入は、管理組合が管理費を受取る権利ですから、滞納があっても常に入金すべき全額が帳簿に記されているのです。

2003年1月掲載

専用使用箇所の修理費用は管理組合が負担するのですか?

先日の消防検査で、店舗の区分所有者が専用使用している階段の非常口灯の修理を指摘されました。ここは1階、2階の所有者が無償で専用使用しておりますが、この修理費用は管理組合が負担しなければならないものでしょうか。

専用使用箇所の管理責任については、管理規約で定める事項です。通常の規約では、専用使用する区分所有者に対して清掃等通常の管理に限って責任を負わせるケースが多く、その場合、非常灯設備など、共用部分の修理は管理組合が行うべきものと理解すべきです。

2002年12月掲載

ベランダに蒲団を干さないようになっている理由は?

うちのマンションではベランダに蒲団を干さないことになっているようですが、その理由は何ですか。

マンションの管理規約の使用細則で、「ベランダのフェンスや、設置された物干し台より高い位置には干さないように」「フェンスに蒲団を掛けないように」などの制限を設けているマンションが多数あります。
  上の階に行けば行くほど風が強くなり、蒲団ばさみで留めていても、蒲団が落下して通行人がケガを負うおそれがあること及び美観上好ましくないということがその理由です。
  ベランダの内側に手摺りより低い物干し竿を設けて風でふき飛ばされないように蒲団を干すようにしてください。

2002年10月掲載

車上荒らしの対策は?

私の住むマンションでは時々、車上荒らしがあるのですが、どのような対策をとればよいですか?

まずは、車の中に物を置かないようにすることが大切です。特に換金価値のある物は外から見て分かるところには置かないようにしましょう。そして、駐車場に人感センサーで作動する照明をとりつけることを理事会で提案してみてはいかがでしょうか。
  その他、防犯カメラを取り付けるという方法もあります。設置することにより日常の防犯面の安心感やいたずらの抑制が得られることができますが、その反面、導入による費用、維持管理、プライバシーに関する問題などがありますので、事前にアンケートなどにより調査し、組合員の理解を得た上で設置するようにしてください。

2001年11月掲載

マンション駐車場の料金体系を教えて下さい

わが家の駐車場は立体駐車場の2階部分なので、毎朝夕上げ下げに時間がかかります。平地の駐車場が大半なので平地の方へ変更希望なのですが、既に各戸で使用駐車場が決まっているので変更は不可能です。平地は立体より千円高く、立体の1階部分と2階部分の料金は同額なのですが、他のマンションでも同じような料金体系なのでしょうか。

駐車場の料金体系は、分譲時に売主が決定しますからマンションによって様々です。利便性の面で立体駐車場より平面の駐車場の方が料金を高く設定するのが普通です。また、立体駐車場に関しても、2階部分より1階部分の方が利便性の面で料金を高く設定するケースがあります。駐車場の料金は管理組合の総会で変更することができますので、住民の意見を集約した上で、理事会で駐車場料金の見直しについて審議してはどうでしょうか。

2001年10月掲載

管理組合や自治会の役員は世帯主以外でもなれますか?

私の住んでいるマンションでは、管理組合や自治会の役員は、持ち回りで世帯主が指名されているようです。各家庭で、誰が役員になるのかを決めてから受けるほうがよいと思うのですが、他のマンションではどのようになっていますか?

管理組合は区分所有者の団体で、標準管理規約など一般的な規約の場合は、役員も区分所有者しかなることができません。2人以上で所有する『共有』の場合は、共有者のいずれもが役員になることができます。また、世帯主であっても、区分所有者でない場合には役員になることはできません。
  よって各部屋で誰が役員になる資格があるのかを、はっきりさせておいて決める必要があります。一般的には世帯主が区分所有者であることが多いので、貴マンションと同じような方法が多いです。
  一方、自治会の役員は任意の地域コミュニティーの代表で、あくまでその地域ごとの内規に従うべきですが、一般的には世帯主ではなく、同居の成人家族や賃借人であっても、役員になることは可能であるケースが多いようです。

2000年12月掲載

各戸のドアや窓ガラスなどの管理は誰が?

外部に面している各戸のドア・窓ガラス・サッシ・パッキンなどは、共用部分と聞いていますが、管理は誰がすればよいのでしょうか?

外部に面しているドア・窓ガラス・サッシ・パッキンは、基本的に共用部分となります。 しかしその住戸の専用使用部分となり、日常の管理、補修は各住戸で行っていただくことになります。経年劣化などにより、一斉の修繕が必要な場合は、管理組合として、長期修繕計画の一部に取り組まれることもあるでしょう。

1998年12月掲載

駐輪場不足の対策は?

駐輪場の不足に対して、他のマンションではどうされているのかを教えてください。

駐輪場不足の解決策として、
(1) 使用していない自転車の所有者へ自主廃棄を促す
(2) 登録制にしてステッカーを貼付する
(3) 有料化する
(4) 種別ごとに分別する
(5) 場所の割り当てを行う
(6) 小さなスペースを活用する
(7) 共用自転車を設置する
(8) 増設する
  などがあります。
またこれらの中で複数の項目を採用される場合もあるでしょう。
  ただし、マンションによって状況が異なりますので、理事会などでよく話し合い、最も適した案を採用されると良いでしょう。

1998年11月掲載

水道料金の差益はなぜ?

水道料金が組合から一括で水道局に支払われているマンションです。決算書では、各戸から集金された料金の方が多く差益が出ていますが、これはどうしてですか? またこの差益は何に使用されるのですか?

ほとんどの自治体の水道料金体系では、使えば使うほど単価(一立方メートル当りの料金)が高くなっていきます。水道局が親メーターだけを検針して組合へ一括して料金請求しているマンションでは、通常の家庭よりはるかに高い単価の料金で請求が来るはずです。
 しかし、自治体によっては、特例申請制度があります。これは所定の申請書を水道局に提出することで、高い単価ではなく、マンション全体の使用料総量を戸数割りした場合の低い単価が適用されます。
 一方、組合から各入居者へ請求する水道料金は、通常の水道料金基準に基づいて算出されて請求されますが、平均より使用量が多かったり、基本料以下の住戸がありますので、若干の差益が生じてきます。
 この差益については、管理費若しくは修繕積立金に充当されて、各戸に設置されている私設のメーターの修理や取替に使用されることが多いようです。

1999年8月掲載

水道料金の各戸の算出方法は?

水道料金の算出方法は、当マンションでは、親メーターを水道局が検針し、各戸への請求は管理組合から行われています。この場合、各戸の料金算出はどのようにされていますか?

親メーターで検針する契約となっているマンションでは、全住戸の使用量が一括検針されて、水道局より管理組合へまとめて請求されます。
  各住戸の水道料金など(下水道料金も含む)は、各戸メーターの指針により算出された使用量に対し、水道局の定める料金基準に準じて計算しています。
  ただし、少数のマンションですが、独自の計算方法が採用されているところもあります。

1999年2月掲載

未収分は誰が負担するの?

管理費の未収がふえると、他の人が負担するようなことはあるのでしょうか? また、未収のあるマンションを買ってしまったら、その未収額も負担するのでしょうか?

区分所有者は、「建物の区分所有等に関する法律」や規約などで定められているように、管理費・修繕積立金等を負担する義務があります。管理費等の未収がある場合は、当該区分所有者へ請求することになり、直接的には他の区分所有者が負担することはありません。
  また、管理費の未収があるままマンションが売買されたり、競売されたときは、新しい区分所有者に請求することもできます。このような場合、仲介業者は買主に、未収額とその負担義務があることを説明しなければならないことになっています。

1997年7月掲載

専有部分とは何ですか?

専有部分とは何ですか?

専有部分とは、区分所有権の対象となる建物の部分のことです。
 具体的には壁、天井、床などによって他の部分から遮断されていることに加えて、独立して住居、店舗、事務所、その他の用途に使うことができる部分をいいます。
 それ以外の部分は全て共用部分となります。

1997年3月掲載

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