管理委託契約とは、マンションの管理事務に関して、管理組合と管理業者との間に交わされる契約をいいます。この契約の性質は、民法第６４３条に規定する委任契約の性質に当たると考えられ、委任の規定が適用されることになります。そして、委任事務の処理に関する注意義務の程度については、民法第644条に「受任者（委任事務を受けた者のことです）は、委任（管理委託契約）の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務（「善管注意義務」と省略することがある）を負う」と規定しています。従ってこの場合、「管理者」とは管理業者の事であって、「管理組合の管理者（理事長など）」を意味するものではありません。この規定から、受任者（本問の場合は、管理業者）の職業･地位･知識等において一般的に要求される平均人の注意義務をもって委任事務を処理する必要があると考えられています。
この点で比較されるのが、無償寄託（預託をうけて物を保管すること）に関する注意義務の程度を規定した民法第659条の規定です。
すなわち、無償寄託については、「無報酬の受寄者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、寄託物を保管する義務を負う。」と規定しています。このことから、他人のものを無償で預かった場合は、自己の財産に対する注意力と同等の注意力で足りるとされているのに対し、委任契約の場合は、自己の財産に対する注意力よりも、より高度であることを要することになります。
このようにいっても、その程度の差異は非常に抽象的であり、この点、判例は抽象的な一般的平均人ではなく、具体的状況における行為者としての注意義務をいい、委任契約の信頼関係から特に期待される誠実な受任者のなす注意義務であるといっています。
管理委託契約に関して、もう少し具体的にいうと、法令に規定された義務を履行することは当然のこととして、マンション管理にかかる専門的知識をもって、管理事務を処理する義務があるということになり、管理事務の範囲を明記することは非常に重要なことです。
なお、委任契約においては、有償又は無償を問わず、善良なる管理者の注意義務をもって管理事務を処理する必要があります。
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2001年11月掲載（2025年2月更新）
