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管理に関するFAQ


空き部屋のバルコニーの鳩の糞の放置の対策について

理事長（管理者）をしています。空き部屋のバルコニーの床面に大量の鳩の糞がたまっており、悪臭が発生していると周囲の住戸の居住者より苦情が出ているのですが、当該区分所有者に手紙で清掃実施を求めても、なしのつぶてで困っています。そこで、管理組合にてバルコニー床面の清掃を行い、清掃費用を当該区分所有者より、毎月の管理費と併せて口座振替にて徴収することを検討しています。何か問題があるでしょうか。なお、当管理組合の管理規約は、標準管理規約に準じています。

　バルコニーは接する住戸の区分所有者に専用使用権があり、清掃などの保存行為については、当該区分所有者の責任と負担により行うこととされています（標準管理規約第21条）が、あくまで共用部分ですので、当該区分所有者に通知の上、管理組合がバルコニーに立ち入り、鳩の糞を除去することについては何ら問題ありません（標準管理規約第23条）。
　ただし、その費用を当該区分所有者の了解なく、口座振替にて徴収することは、民事法上禁止されている「自力救済」にあたり、一般的には違法行為とされています。
　区分所有法第57条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）第2項の規定により、管理組合が当該区分所有者に対しバルコニー内の鳩の糞の除去を請求する訴訟を提起し、勝訴判決後に、強制執行により鳩の糞を除去することも考えられますが、この方法では、異臭で困っている居住者の救済に相当の期間を要します。
　管理組合が行う対応として、次の方法等が考えられるでしょう。
（1）当該区分所有者に対し、内容証明郵便により「○日以内にバルコニーの鳩の糞を除去すること。期限内に実施しない場合は管理組合にて行いその費用を当該区分所有者に請求すること」の通知をする。
（2）（当該区分所有者が鳩の糞を除去しない場合）管理組合にて鳩の糞を除去する。
（3）管理組合より、当該区分所有者に除去費用を請求する。
（4）（当該区分所有者より支払がない場合）除去費用の支払いを求める少額訴訟を提起する。
　訴訟手続きを進める場合は、弁護士等に相談して進めていくのがよいでしょう。

編集／合人社計画研究所法務室　監修／桂・本田法律事務所　本田兆司弁護士

2017年4月掲載

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