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「区分所有法上の団地」とは、当初より、それらの区画に土地（登記簿上、分筆されずに共有部分になっている）と建物が一体的に分譲されており、土地・建物に区分所有登記がなされているものをいいます。この場合の団地規約は区分所有法上の規約となり、区分所有法を含む民法など諸法令をもとに作成されます。
　これに対して、当初は土地（登記簿上分筆され単独所有になっている区画）のみを順次分譲し、その後建物を建てていったような団地は、「区分所有法上の団地」とはなりません。この場合の団地規約は区分所有法上の規約ではなく、民法など諸法令をもとにした約束を明文化したものです。区分所有法上の規約に準じた形式をとっていますが、区分所有法のみに定めがあり、民法などの諸法令上では定めのない条項の適用には注意が必要でしょう。ただし、このときに共有の団地浄化槽施設、共聴アンテナ等の共有の附属施設がある場合は、それらの施設を管理することを目的とした団地管理組合が構成されることとなります。