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理事長（管理者）をしています。当マンションには集会室が設けられていますが、利用が少ないので、かねてから要望が多く出ているスタディールームに変更することを検討しています。この変更に伴い個別ブースを設置するための内装工事と、机・イス等の備品購入が必要となりますが、総会決議は普通決議で問題ないのでしょうか。なお、当マンションの管理規約は標準管理規約に準じており、集会室の利用方法については、使用細則に規定しています。
マンション標準管理規約第13条では、「敷地及び共用部分等は通常の用法に従って使用しなければならない」と定められており、使用細則で定めることができる事項は、この「通常の用法」の具体的な内容になります。
今回のように、個別ブースを設置することにより、集会室として使用できなくなるような用途の変更が生じる場合は、特別決議により総会決議を行うことが適切だと考えられます。
ところで、個別ブースの設置工事も、外部に騒音が漏れない内装工事を要するカラオケ室や音楽室の設置などの場合以外は、近時、取り外しの可能な間仕切り設備の内装工事が可能となっていますので、集会室として利用できる工事方法も可能かと思われます。
本問では、現在集会室がどのように利用され、スタディールームの構造も定かではありませんが、集会室は、もともと、種々な利用方法を想定して設置されているものですから、仮に、スタディールームとしての使用の必要性が強いとしても、室内の構造自体を固定してしまうことは、できるだけ避けることが肝要と思われます。そして、室内の構造自体を固定的に変更するのでなければ、「通常の用法」に変更があるとまでいえませんので、管理規約の変更に該当しませんから、普通決議で議決すればよく、特別決議を要しないことになります。
なお、「通常の用法」の変更がある場合で、管理規約に規約共用部分として「集会室」の存在が明記されているときは、「用法変更」の特別決議とともに、規約の内容変更も特別決議を行うことを留意してください。
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2014年4月掲載
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