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理事長（管理者）をしています。当マンションの管理規約では「役員は現にマンションに居住する組合員のうちから選任する」と定められていますが、外部所有者が増加し、組合運営に関わる負担の不公平を解消するため、外部所有者に対し一定の協力金の負担を求めるように規約の内容を変更することを検討しています。区分所有法第31条では「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と定められていますが、今回の規約変更には、外部所有者の承諾を得る必要はあるのでしょうか。
外部所有者に対して協力金の負担を新たに規定した規約変更について、最高裁の判例によれば、「規約変更の必要性及び合理性と、外部所有者が受ける不利益の程度などを比較衡量し、外部所有者の受忍限度内にあり、特別の影響を及ぼすまでとはいえない」と説き、規約変更の法的効力を認めた判例があります。
しかし、管理組合の構成や規模、外部所有者の状況（戸数や組合活動への関わり方など）、管理費等の額等さまざまな条件により、「特別の影響」の有無が判断されることになるため、一概に前記最高裁判例に照らして、外部所有者の承諾なしに規約変更を行うことが認められるものではありません。
外部所有者に協力金等を負担させる規約変更は、法的紛争を避けるために、できる限りその承諾を得て規約の変更手続きを行うべきであり、慎重に検討する必要があるでしょう。
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2015年1月掲載
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