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今までの一般的な考えではコンクリートの建物の寿命は約60年といわれていました。しかし近年では、長く使い続けることが当たり前になってきています。コンクリートの建物の寿命は100年以上という考えも普通になってきています。最初から300年使用することを前提に設計するプロジェクトもあるほどです。

通常のマンションの場合、駆体コンクリートの中性化や塗装表面の劣化、金属部分の腐食が主な劣化要因です。

コンクリートの中性化が直接コンクリートの強度を下げるわけではありません。内部の鉄筋はコンクリートのアルカリ性で腐食から保護されていますが、中性化することで、さびやすくなります。鉄筋がさびると、鉄筋が膨張してコンクリートの剥落や鉄筋の付着強度の低下が生じて強度が極端に低下します。コンクリートが中性化しないように保護しているのが、表面のタイルや吹き付けタイルの塗装です。ですから美観を保つだけでなく、定期的な外壁の補修はコンクリート駆体の強度を保つ上で重要になってきます。

その他の一般的な塗装は、紫外線などにより徐々に柔軟性が失われて、基材を保護する機能が低下してきます。基材が鉄の場合は水分に触れ、さびが発生し放置すると厚みが失われて、やがて穴が開いてしまうこともあります。紫外線が直接当たる部分の塗装の寿命は6〜7年程度といわれています。鉄でできた手すりなどをアルミやステンレスなどの腐食しにくい材料に取り替えることも、寿命を延ばす意味で有効な手段です。

目に見える部分は塗装の塗り替えなどで有効にメンテナンスできますが、給水管や配水管の設備は直接目に見えない部分が多く、知らないうちにさびが進行して、水漏れなどの不具合が発生してしまうこともよくあります。最近では塩ビ管やステンレス管などの腐食しにくい材質の配管材を使用した建物も増えてきました。既存のマンションでも改修時にそうした寿命の長い材質に取り替える例が増えています。

さびない材料に取り替えると、その後は部分補修のみで、取り替えは不要になります。そうすることによりメンテナンスの費用を少なく抑えると同時に、建物の寿命を延ばすことができます。

マンションの場合、コンクリートで仕切られた区画は基本的に火災時に延焼しないように、配管などは燃えない材料で施工しなければなりませんでした。最近の技術では、燃える材料であっても、火災時の熱で貫通の穴部分の材料が膨張し、穴をふさいで延焼を食い止めることができ、法的にも認められて配管にさびない材料を使用することが可能になっています。専有部分の給水や給湯管にポリエチレン管などを使用することはすでに一般的になっています。