大規模修繕工事

大規模修繕工事 計画編

 マンションの共用部分は区分所有者全員で維持管理していかなければならないものです。年月の経過と共に訪れる建物や設備の劣化・老化にも全員で対処していかなければなりません。共用部分とひと口に言っても修繕の対象となる箇所はたくさんあり、きちんと把握していなければ、とんでもないことになります。見落としてしまう箇所が出てきたり、同じような工事を続けて行わなければならず費用が余計にかかったり……。戸建て住宅と違い、建物が大きい分だけ、失敗は許されません。何事も用意周到が一番。ましてや大勢の人の意見を反映させて行うのですから、万全な計画が不可欠です。成功への第一歩は適切な計画から。ここではQ&A方式で、さまざまな疑問にお答えし、皆さんの確実な一歩を後押しします。

まずは「計画」を立てる事と聞きましたが、計画はいつ、誰が立てるの?

 理想的には、新築マンションの入居時に立てるのが一番です。
 一般的にマンションの修繕計画は、各部位の劣化の平均的データを基に、いつ、どの部分を修繕するかを決めることから始まります。劣化の時期が早いものから遅いものまでさまざまなので、通常25~30年ほど先までを見通した計画を立てます。これが“長期修繕計画” (以後、「長計」)と呼ばれるもので、すべての修繕工事の基本となるものです。つまり、はじめの一歩の“計画”とは「長計」を作成することを指します。
 マンションの共用部分で最初に劣化が目に見えてくるのは鉄部塗装で、通常5年くらいです。この時点で既に鉄部塗装の工事が必要となるので、慌てないためにも新築当初、少なくとも築後2、3年くらいまでには作成しておきたいものです。
 「長計」を作成する人は、共用部分を維持管理していく管理組合ですが、基本データの割り出しや、項目が多岐にわたることなどから、管理会社と協力して立てていくのが得策と言えます。

計画なんて面倒臭いので、工事が必要になったときに考えれば良いのでは?

 とんでもありません。
 「長計」は10年先、20年先の修繕工事の時期を決めるためだけにあるのではなく、そのために必要な資金計画を立てるという、もう一つの重要な側面があります。
 分譲マンションには、さまざまなタイプの人が住んでいるので修繕工事に対する考え方もまちまちです。実際に劣化が始まっても直接生活に支障がないと思う人もいれば、早いうちから対処した方が良いと思う人もいるでしょう。
 また、行き当たりばったりでは、いざ屋上の防水工事が必要となっても、数年前に実施した外壁塗装工事で資金を使い果たしたので、まだ次の工事に必要な資金が貯まっていないので工事ができないということにもなりかねません。一時金を徴収するといっても、区分所有者の資力もまちまちなので、突然言われても一時金を出せない人ももちろん出てきます。
 このような事態を防ぐためにも、「長計」は絶対に必要です。「長計」をきちんと立てておくということは、その時点で全員に修繕の必要性を認識してもらい、いざというときにゴタゴタしないで済むという3つめの重要な役割もあるのです。

「お金、お金」と言うけれど、毎月積み立てているんだから大丈夫じゃないの?

 新築時に設定された修繕積立金の額のままでいくと10年後にいくら貯まり、その時点で必要な工事を行うと、どれだけ残高が残るのか計算したことはありますか?
 一般的に初年度の修繕積立金は低めに設定されています。入居後数年は修繕の費用もほとんどかからないため、初期設定額でも運営できます。しかし、5年後くらいに予想される鉄部塗装で数百万円使い、そのまた5~10年後くらいに行われる外壁工事で数千万円使うとなると、おそらく初期設定のままの修繕積立金では工事に必要な金額が不足してきます。
 そのため、「長計」に基づいてそれぞれの段階で必要な工事金額を満たすためには、各戸で月々いくら積み立てなければならないのかを算出し、将来的に不足することがわかれば修繕積立金の値上げも検討しなければなりません。ただし、むやみな値上げは避けるべきですから、部位毎の劣化進行度の把握や、複合的な修繕時期の十分な協議検討が必要です。
 「長計」はこのような修繕積立金の妥当性の検証の根拠としても活躍します。

でも、「長期修繕計画」は一度立てればいいのだから、楽チンだよね

 いいえ、「長計」は一度立てたらそれっきりではいけません。
 修繕積立金の値上げや資金計画の見直し、また、「長計」がマンションの実情に沿っているのかを確認するため、一定期間ごと(5年に一度くらい)の見直しが必要になってきます。
 最初に立てた計画の年数が来ても劣化の度合いによって、まだ修繕しなくても良い場合や、またその逆のケースも出てきます。必要のない修繕を「長計」にあるからといって、必ずしも行う必要はありません。そのつど、実際に行うべきかどうか検討しましょう。
 「長計」は10年、20年先の工事を予測して計画を立てるので、その間に技術の進歩があり新工法が開発されている場合もあれば、費用の高騰もあるかもしれません。「長計」を立てた当初は15年後の工事を大まかにしか予測できなくても、10年後に見直せば、その5年後の工事は具体的にわかるかもしれません。少しずつ近付いてきた工事を具体化していくことも大切なことです。
 また、当初25年間の「長計」を立てたのであれば、10年を経過後、その時点から10年分の計画を立てることも忘れないようにしましょう。