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ちょっと拝見

理事長さんに聞きました

サーパス西津田Ⅱ(島根県松江市)

サーパス西津田Ⅱ(島根県松江市)
建設概要
平成6年2月竣工
鉄筋コンクリート造
地上9階建
[総戸数]103戸
松江市
[事業主]穴吹工務店

理事長になられた際のお話をお聞かせください。

松江城

松江城

 前年度、副理事長を務めていました。引き続きの懸案もあったので、もう1年理事として組合に参加協力する予定でした。しかし、ほかの理事の皆さんからの要望により、今回理事長を務めることになりました。

マンション購入時のお話をお聞かせください。

堀川

堀川

 14年前の購入時は、バブルの崩壊で経済がどうなるか分からない時期でもありました。やはり高い買い物なので、支払いのことなど、夫婦で意見が合わないこともありました。しかし、駅、病院、学校が近く、立地条件が良かったことが決め手となり、ほかの物件を見ることもなく決めました。

 ベランダからの景色は、緑も多く、夏は花火も楽しめるところが気に入っています。

組合で取り組んでいることはありますか。

宍道湖

宍道湖

 昨年6月、長期で計画を重ねてきた大規模修繕工事が竣工しました。

 本工事にあたっては、平成18年より修繕委員会を立ち上げ、大規模修繕工事の計画から工事着工および竣工までの具体的なスケジュールや工事監理方式、また全体資金計画の検討を重ねてきました。

 工事監理方式については、「コンサルタント方式」を選択し、数社のプレゼンを受けた結果、「見積内容が他社より充実しており、かつ、予算内であったこと」、「松江市内に事務所があり、すぐに対応できること」、「長年にわたり管理事務を請け負っており、修繕対象物件の現状をよく理解していること」から、合人社にコンサルタント業務を委託することに決定しました。実際、入居者との調整や、全体の取りまとめを行う際に管理会社である利を生かし、容易に進めることができました。こういったことも大規模修繕工事が成功した一因ではないかと思います。

 その後、コンサルタント業者からの助言を受けながら、修繕委員会ならびに理事会として検討を続け、「共用部分の建物劣化診断の実施」、「修繕仕様・グレードアップ提案についての検討」、「工事見積依頼先選定」、「見積内容の精査」といった工事着手に向けてのステップを重ねていきました。

 特に「見積内容の精査」については、修繕委員会として、より入念に検討する場を多く設けました。検討範囲としては、見積金額はもちろんですが、仕様書の項目ひとつひとつの単価から、企業の財政状況まで多岐にわたりました。当時と比較すると、現在はさらに不景気に拍車がかかっていますが、検討していた時期においても建設会社の倒産という当管理組合にとっての「リスク」を無視することはできませんでした。

 技術レベルはどこも大差ない業者を見積依頼先業者として選定していたため、施工業者選定に関しては「見積金額」が最も大きな要因であり、低価格は大きな魅力でした。しかし、「見積金額は他社と比べて大幅に安いが、本当に任せて大丈夫だろうか」「工事期間中に施工業者が倒産したらどうなるのか」「完成後に施工業者が倒産したら、アフター保証や品質保証はどうなるのか」など不安は尽きませんでした。

 大手と呼ばれる企業でも倒産する時代です。そこで、管理組合として取った方法は「管理会社を利用すること」でした。アフター保証や品質保証の責任は当然残るものの、施工業者は工事が終われば現場を離れてしまいます。その点、管理会社である合人社はマンションが建ったときから現在まで、またこれからも管理会社としてあり続けます。ある意味逃げられない立場にいるわけではありますが(笑)、合人社と工事完成保証、瑕疵担保、品質保証に関する保証契約を締結することにより、万が一の場合には管理会社である合人社が委託先の業者の責任を引き継ぐこととして、管理組合としての不安を取り除くことができました。工事費に合人社への保証料を加えても、当初の工事予算額を大幅に下回らせることができ、かつ、別途保証契約により安心がプラスされる。まさに一石二鳥でした。

 大規模修繕工事の時点では私は副理事長の役職に就いていましたが、現在、大規模修繕工事は無事終了し、理事長として長期修繕計画の見直しおよび修繕積立金の改定について検討するため、引き続き合人社を交えて討議を重ねています。

管理会社に対する思いをお聞かせください。

 合人社とは、14年に及ぶお付き合いとなります。103世帯が暮らしているといろいろな意見を持った方がいて、それなりにトラブルも発生します。その都度、対応ではお世話になっています。今後も私たち居住者が安心して生活できるよう、これまでの経験や成功事例などを元に提案型の対応を強く望みます。

理事会に対する考えをお聞かせください。

 毎月の理事会開催は、正直言って大変です。理事会は2時間を超える話し合いになることもあるので、前準備や管理会社の協力がなければ、103世帯まとめることは難しいと考えます。

マンション周辺の環境紹介をお願いします。

 徒歩5分圏内に、保育園、幼稚園、小学校、病院、徒歩10分圏内には大型スーパー、中学校があり、子育てにも大変恵まれた環境です。

石橋 勇二さん 理事長さんのプロフィール

石橋 勇二さん 44歳
(いしばし ゆうじ)

企画制作業。明るく元気な小学生の長男、オシャレが大好きで優しい中学生の長女、いつも若くてロックが好きな妻の4人家族。妻が毎日作るお弁当は絶品!趣味は読書とスポーツ。最近は娘とテニスをするのが楽しい。

2009年2月掲載