編集部からのご回答

法令・規約

「設計図書」とはどんなものでしょうか

法律で管理組合が「設計図書」を保管するようになっていると聞きました。「設計図書」とは、どんなものでしょうか。

マンションの管理の適正化に関する法律(以下、適正化法)において、事業主が管理組合に国土交通省令で定める設計図書を交付しなければならないとされていますので、結果、管理組合が保管することとなります。

国土交通省令で定められている設計図書は、以下のとおりです。
①附近見取図
②配置図
③仕様書(仕上げ表を含む)
④各階平面図
⑤2面以上の立面図
⑥断面図又は矩計図
⑦基礎伏図
⑧各階床伏図
⑨小屋伏図
⑩構造詳細図
⑪構造計算書

適正化法が2001年8月1日に施行されており、施行前に建設されているマンションに関しては、交付義務がありませんが、分譲会社や施工会社に申し入れをしてみてはいかがでしょうか。

また、図面などでの保管は場所を取り、散逸の恐れがあるので、マイクロフィルムの形で保管サービスを行っている管理会社もあります。

なお、保存期間は、将来の大規模修繕、建て替えを考えると、「永久保存」となるでしょう。

(2004年12月掲載)

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一戸建てに買い換えた場合、組合に積立てた修繕積立金の返金は?

分譲マンションに五年ほど住んでおりましたが、このたび売却しました。5年間管理組合に積み立てた修繕積立金は返金してもらえないのですか?

一般的に規約では「組合員は、納付した管理費等(修繕積立金を含む)及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない」(中高層共同標準管理規約第57条参照)という趣旨の条項があり、マンションを売却しても、積立金はその一部といえども返金されることはありません。また、マンションを売買する際には重要事項説明書の中で、修繕積立金の積立額を明示することになっています。つまり、あなたが売却したマンションの売買価格は、不動産そのものの価値だけでなく、今まで積み立てた修繕積立金の残高などが総合的に含まれた結果だと理解されてはどうでしょうか。

(2003年10月掲載)

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壁心計算は、各管理組合の管理規約にて必ず守らなければなりませんか。

「中高層共同住宅標準管理規約(単棟型)コメント」の中で第10条関係には、「共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。)によるものとする。」と記載されています。このコメントにおける「壁心計算」は、各管理組合の管理規約にて必ず守らなければなりませんか。

区分所有法第14条では以下の様に定められています。

第1項 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

第2項 前項の場合において、1部共用部分の床面積は、これを共有すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。第3項 前2項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。

第4項 前3項の規定は、規約で別段の定めをすることは妨げない。

第4項にあるように規約で別段の定めをすることを妨げないとありますので、規約で内のり計算の面積に定めるなり、全戸同一に定めるなり自由に設定できます。標準管理規約のコメントは、内のりがマンション完成後でないと正式に算出できないため、マンション完成前に規約を作成する場合の一般的な共有持分の設定方法であると理解してください。

(2001年12月掲載)

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専有部分と共用部分の壁の境界線は?

専有部分と共用部分の壁の境界線はどこなのでしょうか。また、天井のクラック補修を行うことは違反なのでしょうか

まずは、マンションで定められている規約を確認して下さい。マンションの共用部分と専有部分の壁の境界線には、壁の表面まで専有部分とする区分(上塗り基準)と壁の中心線までとする区分(壁心基準)の2通りの考え方がありますが、壁が建物の構造上主要な部分であることが多いため、通常は壁の表面までを専有部分とすることが多いです。

また、天井クラック修理に関してですが、このような境界線が定められていることもあり、共用部分の補修ということになってしまうので個人で修理するのは違反となってしまいます。理事会にてクラック補修の提議をするとよいでしょう。

(2002年5月掲載)

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ペット飼育をするための手続きは?

最近、ペット同居型のマンションをよく聞くようになりました。私のマンションは違うのですが、今からどういう手続きをすると可能になるのでしょうか?

建設省の標準管理規約のコメントには本件について以下の記述があります。

「犬、猫等のペットの飼育に関する規定は、規約で定めるべき事項である。
飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、飼育に起因する被害等に対する責任、違反者に対する措置等の規定を定める必要がある。なお、基本的事項を規約で定め、手続きの細部の規定を使用細則等に委ねることは可能である。」

規約の変更には議決権及び区分所有者の四分の三以上の特別決議が必要です。管理組合でアンケート等により十分な調査を行い、細かいルール作りを行った上で総会に諮る必要があります。

(2001年11月掲載)

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