編集部からのご回答

マンション管理

エレベーターの改修方法

築25年ほどとなり、エレベーターの不具合が少しずつ出始めています。エレベーターの改修にはどのような方法があるのでしょうか。

2種類の方法を紹介します。
(1)全撤去
エレベーターのすべての機器を交換します。階数により工事期間は異なるのですが、10階程度のマンションの場合では1基あたり1ヵ月以上かかり、工事中はエレベーターが完全に停止した状態となるので、2台以上エレベーターがあるマンションで可能となります。
(2) 準撤去
「敷居」「三方枠(出入口)」「レール」は、既存のものを使用し、ほかの部分の交換をすることです。工事期間は10階程度のマンションの場合、14日~20日程度かかるでしょう。完全停止の期間は1週間程度となります。

そのほかにも方法はありますが、管理会社やエレベーターのメンテナンス会社に相談の上、適した改修方法を選ぶと良いでしょう。

(2006年10月掲載)

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管理費等の収納法について

管理費等の収納法は何種類かあると聞きました。どのような方法があるのでしょうか。

マンション管理適正化法において、管理費等の収納方法には(1)原則方式、(2)収納代行方式、(3)支払一任代行方式の3種類が定められています。

(1)原則方式
各区分所有者の口座から管理費等を管理組合名義の口座に収納します。管理組合はこの口座の通帳、印鑑のいずれかを保管しており、そこから管理に関する費用を支払う方法です。

(2)収納代行方式
各区分所有者の口座から管理費等を1度管理会社名義の収納口座に収納します。この口座よりマンションの管理に必要となる費用の支払を管理会社に委託し、収納後1ヵ月以内に管理会社は管理費の残高と積立金を管理組合名義の口座に振り込む方法です。

(3)支払一任代行方式
各区分所有者の口座から管理費等を管理組合名義の口座に収納します。原則方式と異なり、管理会社が通帳と印鑑を保管し、その口座から管理会社が管理に関する費用の支払を代行します。収納後1ヵ月以内に管理会社は積立金を管理組合名義の積立金口座に移換する方法です。

(2)(3)の方式を行う際にはマンション管理適正化法により保証契約が義務付けられています。これは管理会社が倒産などした場合に組合に金銭的被害が及ばないように定められたもので、管理組合の1ヵ月分の管理費等を上限に、第三者が保証するものです。

(2006年9月掲載)

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マンションに「ダウンライト」を設置することは可能ですか。

専有部分リフォームの際に、ライトを天井埋め込み式の「ダウンライト」にしたいのですが、マンションでも可能ですか。

まず、設計図書などで天井の構造を確認してみてください。上の階の床スラブに直接クロスが貼ってある場合であれば、天井は共用部分となり、そこに穴を開けダウンライトを埋め込むことは、マンションの躯体部分を損傷する行為となるため不可能です。ただし、床スラブと天井の間に空間のある構造であれば、マンションの各住戸の天井裏は専有部分のため、ダウンライトを設置することは可能です。

なお、工事に関しては理事会の承認が必要となる場合もあるので、規約などで確認してみてください。

(2006年7月掲載)

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防火管理者の選任について

私のマンションには防火管理者が選任されていないのですが、問題はないのでしょうか。 もし、防火管理者を選任しなければならない場合は、管理会社に依頼してもいいのでしょうか。

マンションも防火管理者を選任しなければならない防火対象物にあたります。ただし、マンション居住者が50人未満(店舗併設の場合は30人未満)の場合は、防火管理者を選任する必要がありません。

気を付けていただきたいのは、選任の基準は戸数ではなく、居住人数となっていることです。

防火管理者を選任しなければならない場合には、それを管理会社に依頼することは可能です。ただし、実際に火災が起きたときは素早い対応が求められることから、管理会社へ依頼するよりもマンションの居住者の中から防火管理者を選任されることが良いでしょう。

(2006年5月掲載)

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地震保険について

管理組合として、地震保険をかけたいと考えています。地震保険について詳しく教えてください。

地震保険は、火災保険に付帯する保険で単独では加入できません。地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没・流失による共有部分の損害を補償するものです。

地震保険では、実際の損害額をもとに保険金が支払われるのではなく、以下の通り損害を3区分(全損、半損、一部損)に分類し、地震保険金額(火災で全損となったときに支払われる金額の30~50%の範囲で契約する)に各々一定の率を乗じたものが保険金として支払われます。

したがって、地震時に受け取れる金額は、最大50%(火災保険金額の50%・全損)、最小15%(火災保険金額の30%・一部損)ということになります。

なお、保険料は、お住まいの地域や建物によって異なりますので、詳しくは損害保険会社にお問い合わせください。


被害状況 受け取る保険金
全損 主要構造部(基礎、柱、壁、屋根など)の損害額が時価の50%以上または、焼失・流失した部分の延床面積70%以上 地震保険金額の100%
(時価が限度)
半損 主要構造部の損害額が時価の20%以上50%未満、または焼失・流失した部分の延床面積が20%以上70%未満 地震保険金額の50%
(時価の50%が限度)
一部損 主要構造部の損害額が時価の3%以上20%未満、または床上浸水もしくは地盤面より45cmを超える浸水を受け損害が生じた場合で全損、半損に至らないとき 地震保険金額の5%
(時価の5%が限度)

(2006年5月掲載)

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