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ちょっと拝見

理事長さんに聞きました 管理会社変更事例

ルピナス鶴川サウスステージ(神奈川県川崎市)

ルピナス鶴川サウスステージ(神奈川県川崎市)
建設概要
平成11年10月竣工
鉄筋コンクリート造
地上7階建
[総戸数]56戸
神奈川県川崎市麻生区
[事業主]駿河建設

管理会社変更の際のお話をお聞かせください。

鶴見川と真光寺川の合流場所

鶴見川と真光寺川の合流場所

 昨年5月末に、当時の管理会社が民事再生法を申請したというニュースを聞きました。次第にフロントマンのサービスレベルが下がり、毎月の理事会に欠席して運営に支障を来すようになったため、管理会社を変更しようと理事会に提案しました。

 私が考える管理会社の評価ポイントは、(1)管理組合のことを親身になって考えてくれるか、(2)提案が出てこない管理会社は必要ない、(3)管理会社が優良企業でも、すべてはフロントマンの質で決まる、(4)近隣に営業所があればベター、の4点です。

 前の管理会社は、フロントマンが2回代わり、そのたびに質が下がりました。管理会社にフロントマンの変更をお願いしましたが、聞き入れてくれませんでした。この点が、管理会社変更の最大の要因です。

 以後は、当時の管理会社を含め昨年10月に4社にて説明会を実施。そして、何度も4社に対して公開質問状を送り、その回答を掲示すると共に、理事会で徹底協議をしました。これを受けて、今年の1月に再度4社による会社説明会を実施。その後理事会で合人社とデベロッパー系管理会社の2社に絞り、2月の理事会で、理事会としては合人社を推薦することを決め、通常総会へは二者択一の議案としました。

 結果は圧倒的多数にて合人社に決定し、現在は何の不満もなく管理業務をお願いしています。

理事長になられた際のお話をお聞かせください。

 7年前に輪番制で理事会役員になり、互選にて理事長になりました。このときの1番大きな課題は修繕積立金の値上げでした。平均2500円の積立金を2倍に値上げしました。そのほか、有料駐輪場やオートバイ置き場の新設、立体駐車場や無料・有料駐輪場の使用細則を策定しました。

 昨年(第9期)は立候補をして、理事長になりました。3年後に実施予定の大規模修繕工事を成功させなければならないと考え、『営繕委員会』を立ち上げるべく理事会にて協議しました。また、修繕積立金を更に2倍に値上げし、立体駐車場使用料金についても、2倍以上に値上げを実施。理事会役員の全面的協力をいただき、全案件を完遂することができました。

 そして、営繕委員会を軌道に乗せ、コンサルタント企業を選ぶこと、また、営繕委員会が理事会と掛け離れて暴走しないよう、理事長は営繕委員も兼務するというルールを理事会にて決めたことから、今期(第10期)も自発的に理事長をお引き受けしました。

管理組合で取り組んでいることはありますか。

 今年度は、輪番制での役員選任方法の見直し、2年任期制の導入など、過去の問題点をすべて顕在化してルールの見直しを進めていきます。

 まず、外部居住者の役員免除の件です。本来は全区分所有者が平等に役員をしなければなりません。そこで、遠隔地に居住し、理事会に出席できない方のために、料金を払って役員をパスする『パス料金制度』を設定したいと考えています。また、仕事の関係で、理事会に出席できない方のための、パス料金制度も協議中です。

 あわせて、長期修繕計画を1年前から通常の25年から45年に延ばして策定しています。立体駐車場を併設しており、25年間では耐用年数(35年)が計画に織り込めず、不完全になってしまいます。立駐の建て替えは大規模修繕工事の約2倍の金額が必要となり、これを包含するため45年の修繕計画としました。

マンション購入についてのお話をお聞かせください。

 当マンション購入については、ほとんど妻任せでした。都心より少し距離が遠くても、家族の夜間帰宅の際の治安のため、駅まで至近なマンションが第一条件でした。

お部屋の中で気に入っているところ、工夫されたところはありますか。

白州正子、次郎が60年余り暮らした旧白州邸『武相荘』

白州正子、次郎が60年余り暮らした旧白州邸『武相荘』

 部屋のすべてを気に入っています。リフォームは考えておらず、オリジナルの状態で満足しています。

 直したいところは、リビングのベランダ側の窓です。窓を閉めていれば、電車の音は気になりませんが、できるだけ無音に近付けるため、トリプルガラスに替えたいと考えています。さらに、セキュリティーを高めるために、テレビモニター付きのインターホンへ、大規模修繕工事にて変更したいと考えています。

マンションの共用部分で気に入っているところはありますか。

 すべてバリアフリーの設計になっており、段差がなく、高齢者の方、また、体の不自由な方にも優しく、快適な住居です。

 立体駐車場は各戸に1台分備わっています。子どもが遊ぶプレイロットも、アンツーカーを張り、ガード用のバリカーを設置し、安全性を高めています。

 最後は、耐震基準が1.04で安心できるマンションであることです。

マンション周辺の環境紹介をお願いします。

鶴川駅北口ロータリー入口側。ゆったり造られたロータリーで緑も多い

鶴川駅北口ロータリー入口側。ゆったり造られたロータリーで緑も多い

 南側は小田急線が通っており、ショッピングセンターのある鶴川駅まで徒歩8分の至便な環境です。北側は約70mで世田谷街道に出ます。最近コンビニも道路の筋向かいにオープンしました。800mほど北西へ歩くと、白州正子、次郎が60年余り暮らした旧白州邸『武相荘』があります。150m西へ歩くと、香山園庭園美術館もあります。

 近くには、鶴見川と真光寺川が合流する場所があり、サイクリング道路と植栽が整備されています。自然に恵まれた子育てにも良い環境です。

佐藤 俊昭さん 理事長さんのプロフィール

佐藤 俊昭さん 57 才
(さとう としあき)

自動車製造メーカーに勤務。 事務職の妻と、パン製造メーカー系レストラン部門勤務の長女、都内の私立大学四年生の長男との四人家族。 趣味は、高校時代はボクシング、学生時代はゴルフに熱中。 麻雀は五段。就職してからもジョギングを続けている。

2009年12月掲載