Wendy-Net トップページ > ちょっと拝見 > 港南百合ヶ丘ハイツ第二(神奈川県横浜市)

ちょっと拝見

理事長さんに聞きました 管理会社変更事例

港南百合ヶ丘ハイツ第二(神奈川県横浜市)

港南百合ヶ丘ハイツ第二(神奈川県横浜市)
建設概要(9~17棟)
昭和53年12月竣工
壁式プレキャスト
鉄筋コンクリート造
地上5階建
[総戸数]200戸
横浜市港南区
[事業主]日本新都市開発(株)

このマンションの管理組合について教えてください。

 第1期(180戸、8棟、昭和52年分譲)、第2期(200戸、9棟、同53年分譲)の2つの管理組合で構成されています。30年にわたり、分譲会社日本新都市開発の系列管理会社に管理を委託してきました。ほとんどの住民が1つの団地管理組合と思っていましたが、管理規約・修繕積立金・駐車料など内容が異なっています。

管理会社変更時のお話をお願いします。

管理センターの玄関

管理センターの玄関

建物点検報告会

建物点検報告会

 平成17年7月に発足した長期修繕計画委員会の調査で、実質の管理費の収支が過去7年間赤字であることが判明しました。そこで、旧管理会社へ経費削減の協力交渉をしたところ、「減額するなら撤退する」と言われました。また、旧管理会社の管理運営や予算執行事務などに不明瞭な点があり、納得できる回答が得られませんでした。さらに、平成15年に親会社が倒産。多くの人材が退職し、毎年のように担当者や管理員が変わり、管理組合運営に危機感を抱き、平成18年度の理事会から管理会社見直しの検討に入りました。

 理事会でピックアップした管理会社を直接訪ねてヒアリングした後、長期修繕計画委員会独自の60項目に及ぶ要求事項(専門知識を持った方が中心となり作成)に基づき、最終的には4社に見積もりと提案を募集しました。

 要求事項には、
 (1)顧客重視の方針を持ち、誠実な管理運営を基本としている会社か(管理組合からの評価が高いか、他社からの管理変更が増えているか)
 (2)管理事務、建物設備管理の設計・技術の水準が高いか(ISO9000の取得など)(3)管理委託費が分かりやすく納得できる価格か
 (4)将来性があり安定した経営規模の会社か

 などの項目があり、「今後管理を任せて安心できる会社」であるかを決定する判断基準としました。その結果、応募のあった旧管理会社と合人社の2社に絞られ、再度ヒアリングを実施しました。

 検討の最中に、理事長や検討委員のメンバーに対して、中傷や誹謗など妨害工作もされましたが、『管理サービスの品質の高さ』『管理費用の大幅な改善』『管理組合への経験豊富なサポート』『組合員への充実したサービス』などを総合的に評価・判断し、合人社計画研究所に管理を委託することを理事会で決議しました。住民説明会で議論を尽くし、平成19年2月通常総会にて200議決権に対して198の大多数の賛成で管理会社変更が決定しました。

 なお、第1期管理組合は従来通りの管理会社委託を継続しており、管理事務室は、平成19年6月から合人社と旧管理会社が一室をパーテーションで仕切り共同で使用しています。

合人社に変更し半年が経過していかがでしょうか。

 変更後、次のようなことを行いました。
 (1)築30年で初めて「当団地の建物・設備に関する全戸アンケート」と一級建築士による「点検診断」を実施
 (2)管理組合ニュースの毎月の発行
 (3)全く手がつけられていなかった「雨水側溝・枡清掃」(土嚢500袋もの汚泥を排出)の実施

 また、常駐管理員の対応も細やかです。そして、1番の懸案事項であった、管理費収支の赤字はプラスに転じました。まだ課題も残されていますが、今後の管理運営に明るい展望が開けてきました。

現在管理組合で取り組んでいることを教えてください。

管理センター前の街路樹通り

管理センター前の街路樹通り

 当面の課題は、管理規約の全面見直しです。「自分たちの力で改正案の作成」という意志で7月より、理事会および長期修繕計画委員会と合同で「規約改正プロジェクト」を設置しました。専門的助言者として合人社からも参画をいただき検討を始めています。

 「マンション標準管理規約(団地型)」を基に、不明な点は、関係機関に問い合わせをし、7月~10月初めまで隔週平日夜10時過ぎまで作業をして、規約および使用細則の改正案が完成しました。

 11月に、住民説明会を開催し、年内の臨時総会承認を目指しています。

 また、将来の課題としては、「一級建築士による建物・設備点検診断」および、診断に基づく「新長期修繕計画書」を最大限活用し、大規模修繕計画の検討や、建替えの是非についても検討していく考えです。

マンション入居時のお話をお聞かせください。

 たまたま、モデルハウスを見学し、間取り、日照の良さ、緑の多さなど生活環境が申し分ない点が気に入りました。徒歩数分の場所に地下鉄の新駅が開設されるため、通勤が便利になると判断し、購入を決断しました。

 入居当初は、周辺に生息している小動物などを目にし自然の多さに満足でしたが、最近は開発が進み動物たちの姿が見られなくなりました。

マンション近辺の環境紹介をお願いします。

横浜市営地下鉄の下永谷駅

横浜市営地下鉄の下永谷駅

 開発が進んでいるとはいえ、まだまだ緑豊かな田園風景が見られ、歩いて数10分の地には舞岡公園があります。公園内には田んぼもあり、傍らを流れる小川には小型の水車が回り、鯉・めだか・ザリガニなどの小動物を見ることができます。

 丘陵地帯に生い茂る樹木の変化は季節の移ろいを感じさせ、数種類の野鳥にも巡り会えます。また、古都鎌倉にも近く自然探勝に事欠きません。

 ダイエー、ユニー、イトーヨーカ堂、ヤマダ電機などの商業施設も近くに多くあり、行政機関の窓口も充実していて日常生活には非常に便利な地域です。大変気に入っています。

保科 明義さん 理事長さんのプロフィール

保科 明義さん 71才
(ほしな あきよし)

妻と2人暮らし。趣味は、車での気ままな旅、バードウォッチング、音楽鑑賞など。バードウォッチングには、カメラ・双眼鏡をぶら下げ時間があれば出かけている。また、音楽は主にジャズを聴きますが、ジャンルを問わずほかにも幅広く聴いている。

2007年12月掲載