管理に関するFAQ

その他

瑕疵担保責任の消滅時効

理事長をしています。築三年目のマンションで屋上防水の不具合から最上階の住戸に雨漏りが生じました。マンションの事業主に補修工事を依頼しましたが対応してくれません。雨漏りの補修工事は管理組合が行わなければならないのでしょうか。

 新築マンションの売買の場合で、瑕疵がマンションの構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものであるときは、マンション引き渡しのときから一〇年間は事業主が瑕疵担保責任を負うことが定められています。また、これに反する特約で買主に不利なものは無効とされています(住宅の品質確保の促進等に関する法律第九四条)。
 本問の場合、屋上防水の不具合による雨漏りは、同法により事業主側が一〇年間の瑕疵担保責任を負う必要があります。
 ここで注意が必要なことは「引き渡しから一〇年経過すれば、瑕疵担保による補修請求権や損害賠償請求権の消滅時効が成立する」ということです。
 瑕疵担保責任の消滅時効の成立を免れるための有効な措置としては次の方法があります。
(1)事業主に、補修の義務があることを認めてもらう。
(2)法的手続き(訴訟や調停など)による補修工事の実施を要求する。
などです。注意すべき点は、内容証明郵便についてです。内容証明郵便を送るだけでは、時効は中断しません。内容証明郵便発送後、六カ月以内に法的手続きをとることで、発送時にさかのぼって時効を中断することができます。
 マンションは多くの区分所有者にとって終の棲家です。長期にわたって資産価値を維持し快適な住環境を保つことが大切です。
 まずは事業主に誠意ある対応をお願いしていきましょう。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2010年4月掲載

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元区分所有者が利害関係人として、管理組合の会計帳簿等の閲覧請求できるか

理事長をしています。以前に区分所有者であった方が、過去の管理費の使い込み調査を目的に、管理組合の会計帳簿の閲覧を求めてきましたが、応じる必要がありますか。

 マンションの理事長は会計帳簿を作成・保管し、組合員(区分所有者)または利害関係人から請求があった場合には、正当な理由がある場合を除いて、閲覧させなければなりません(区分所有法第三三条二項)。
 本問では、以前に区分所有者であった方が、利害関係人にあたるかが争点になります。
 以前に区分所有者であった方が、過去における自らが納めた管理費の使い込みという不正を調査するといっても、そもそも組合員が納めた管理費や修繕積立金は管理組合に帰属するものとされており、組合員は一度納めた管理費等について、通常は返還請求ができません。
 従って、仮に管理組合の一部の理事等に不正行為があり、管理組合が損害賠償等を請求するにしても、そのために権利を有するのは、現在の区分所有者が行うことになり、以前の区分所有者が利害関係人となりえないために、会計帳簿の閲覧請求に応じることはできません。
 ことに、管理組合の会計帳簿には管理組合の重要な情報にとどまらず、各組合員の個人情報等も多く含まれています。現在の組合員からの閲覧請求であっても、閲覧理由を記載した書面による請求をしてもらうなど、個人情報が漏れないように、その対応にも注意を払うことが必要です。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2010年7月掲載

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管理組合で隣接地(不動産)を購入するには

理事長をしています。マンションの駐車場不足を解消するため、管理組合で隣接地の購入を検討しています。どのような手続きが必要ですか。

 管理組合が不動産を購入する場合、まずは管理組合を法人化するのが良いでしょう。管理組合法人が不動産を購入したときは、登記上の所有者を法人名で登記することができるためです。法人化していない管理組合でも不動産を購入することは可能ですが、この場合の所有権の登記は、区分所有者全員を共有者とした登記が必要となり、手続きが煩雑で困難です。
 また、不動産購入の際は、管理組合で次のような決議が必要となります。
(1)管理組合法人化:組合員総数および議決権総数の各四分の三以上(法人化しない場合は不要)
(2)不動産の購入(共用部分の変更):組合員総数および議決権総数の各四分の三以上
(3)議決権の持ち分割合の変更(規約の変更):組合員総数および議決権総数の各四分の三以上
 このような手続き上の煩雑さからも分かるように、管理組合による不動産の購入は、非常に大きな問題であり、慎重な審議が必要です。購入前後の利便性の比較や購入費用の妥当性などを十分に検討することはもちろん、総会招集前にも、関係資料配布や組合員説明会などを通じて、より多くの組合員の理解を求めることが重要です。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2011年3月掲載

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