管理に関するFAQ

その他

事業主が破綻した場合、事業主填補分の管理費は回収できるのか

管理組合の理事を務めています。マンション購入時に、各区分所有者との間に、「第一期の管理費収支が赤字の場合、赤字分の金額を上限に事業主が填補する」という覚書を事業主と締結していますが、第一期の期中に事業主が破産しました。未販売住戸が多く、管理費の収支が赤字ですが、事業主が破産した今、赤字分の管理費は回収できなくなるのでしょうか。

 区分所有法(第一九条)では、原則として、マンションの管理費等は、区分所有者が納めるように定めています。
 事業主が未販売住戸の区分所有者であることから、未販売住戸分の管理費等は、他の区分所有者と同様に、事業主が管理組合に納めなければなりません。
 しかしながら、マンションは販売開始と同時に完売するものばかりではないために、マンションの販売の際に、事業主が各区分所有者との間で、「第一期の管理費の収支が赤字の場合、赤字分の金額を上限に事業主が填補する」という覚書を取り交わすことがあります。
 本問もそのような事例ですが、そもそも事業主が、このような覚書を管理組合に対して、法的効力を有するといえるかが問題ではありますが、通常は、管理組合の設立に際して、この覚書の追認がされるのが普通ですし、仮に、追認がない場合にも、期末に、管理組合の管理費の収支に赤字が出れば、事業主がその赤字分を填補した決算が承認されるのが普通です。
 しかし、第一期の期中に破産してしまった場合、管理組合の管理費の赤字分の填補がされることはないのが普通ですし、管理組合が事業主の填補金を免除することを決議することもないので、結局、覚書が解除され、管理組合は事業主に対して、未販売住戸の管理費全額を請求することになります。
 そして、破産宣告前の管理費は破産債権となり、破産宣告後の管理費は財団債権(破産手続きとは別に、随時、破産する会社が持っている財産(破産財団)から債務の弁済を受けることができる権利)になると考えます。
 ところで、一般的に、未販売住戸は、破産管財人による売却や競売によって新たな区分所有者のものになりますので、区分所有法第八条(特定承継人の責任)によって、新たな区分所有者が旧所有者である事業主の管理費の未払金を支払うことになります。
 ただし、稀有なケースと思われますが、管理費の収支が黒字の場合は補填の必要がありませんし、管理組合の設立前の倒産の場合は、破産財団から赤字部分を先取特権として回収されない限り、その補填を受けられないことになります。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2008年12月掲載

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債権者が亡くなった場合債務の返済相手は誰になるのか

理事長です。五年前に大規模修繕工事を行いましたが、修繕積立金が不足したため、当時の理事長個人から融資を受けて工事を行い、その後、毎月返済を行ってきましたが、このたび、当時の理事長がお亡くなりになりました。亡くなられた理事長の奥様より、ご主人の財産は奥様が相続したため、今後の返済については奥様の個人口座へ振り込んでいただきたいとの申し入れがありましたが、返済方法としては問題ないでしょうか。

 管理組合の理事長への債務の返済については、亡くなられた理事長の相続人に対して返済する必要があり、一般的には、全相続人が相続分に応じた分割債権として相続し、これを各相続人へ返済することになります。
 本問では、これを被相続人の妻が相続したとの口頭の申出を受けたということですが、どのような方法で確認するのかが問題です。
 マンションの専有部分の相続であれば、登記簿謄本で確認できますが、その他の債権債務については別の確認方法が必要です。
 相続の確認方法としては、相続人全員の署名と印鑑(通常は実印)のある遺産分割協議書を提出してもらえばよいのですが、そうすると、被相続人の遺産全てを開示しなければならず、通常は、相続人に拒否されると思います。
 そこで、相続人を証する書面(戸籍謄本など)を提示してもらい(提出までは要しない)、その相続人の全員による、相続人の妻がこの貸金債権を相続したことを承諾する書面を提出してもらうことで確認するのがよく、一人の相続人だけの書面や口頭での申出だけでは不十分であると考えられ、本問では、亡くなられた主人の妻の口頭の申出だけでは、不十分と考えます。
 妻の話を鵜呑みにして、妻の個人口座に振り込んで返済した後に、他の相続人がこれを了解していなかったことが判明すれば、他の相続人から請求を受けるとこれを拒否できない場合もありますので、注意しましょう。
 相続人全員の承諾書が提出されず、貸金債権の相続人が確認できない場合には、債権者不確知を原因として供託する方法もあります。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2009年1月掲載

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行方が知れない元理事長から横領金を回収するには

理事長をしています。五年前に当時の理事長が管理組合の預金を横領するという事件がありました。その理事長は刑事告訴により懲役刑にて服役したのち、最近になって仮出所をしたもようですが、既にマンションには居住してなく、住所は把握できていません。行方が知れない元理事長から、いまだ返金がなされていない横領金を回収していくにはどのような手続きが取れますか。

 そもそも他人のお金を横領した場合には、これを返還しなければならないという債務が発生します。この横領金を回収するためには、民事訴訟を提起し、確定判決を得ておけば、管理組合は、元理事長の財産に強制執行することができます。仮に元理事長が自己破産を申し立て、免責決定を得ても、破産法第二五三条一項二号に規定する「悪意で加えた不法行為に基づく損害賠償請求権」に該当し、責任を免れることができません。
 ところで、民事訴訟により元理事長を訴えるには、現住所を確認する必要があります。裁判所から発送する訴状の送達を行うためです。お問い合わせのケースにおいて元理事長の現住所を確認するためには、元理事長の住民票を取得すればよいでしょう。住民票の取得は本人による申請のほか、本人から委任された者あるいは本人との利害関係(自己の権利の行使等)にある者が取得することができますが、管理組合は本人の利害関係人にあたるということになります。このとき、元理事長が住民票に記載の住所に居住していない場合には、裁判所からの訴状送達はなし得ませんが、その場合には公示送達(※)の手続きにより訴訟を行うことができます。
※公示送達とは=相手方の住所・居所が分からない場合や、相手方が海外に住んでいてその文書の交付の証明が取れないときなどに、法的に送達したものとする手続きのこと(民訴法第一一〇条)。この場合、相手方が不明の場合は申立者の住所地の、相手方の所在が不明の場合は相手方の最後の住所地の簡易裁判所が申立先になる(民法第九八条四項)。公示送達の文書は、裁判所に一定期間掲示され、かつ、その掲示があったことを官報に少なくとも一回掲載することで送達されたものとみなされる。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2009年2月掲載

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