管理に関するFAQ

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管理組合の預金口座の名義人が破産した場合は

当管理組合では預金口座の名義はすべて「○○○○管理組合理事長△△△△」となっていますが、もし理事長が破産した場合どうなるのでしょうか。

 管理組合は、区分所有者から管理費や修繕積立金などを徴収したり、各種費用を支払う業務を行うため、銀行をはじめとする金融機関に預金口座を開設しています。
 通常、ほとんどの管理組合は法人化していないため、法人格のない団体となり、預金口座は「○○○○管理組合理事長△△△△」という名義で各種取り引きを行うこととなります。
 この場合、この預金権利者(預金者)は管理組合なのかそれとも理事長たる個人なのか考えてみます。
 金融機関の実務上、団体の預金口座を開設する場合には団体の地位を示す肩書きを付して個人名義の口座開設を認めています。その際に、管理組合の場合「管理規約」・「名義人の実在を証明するもの」・「組合と名義人の関係を示す書類など」といった資料を要求されます。
 金融機関のこのような口座開設に当たっての処理の仕方を見れば明らかなように、金融機関はあくまでも「管理組合」を預金権利者として扱っており理事長たる個人のものとしては扱っていません。以上のことにより、この預金権利者は管理組合と考えられます。
 万が一、管理組合の預金が差し押さえられた場合は、差し押さえは第三者の財産に対したものとなりますので、集会の決議または規約の定めに基づいて、管理者が管理組合を代表して民事執行法第三八条の規定の第三者異議の訴えを提起し、同条四項の執行停止の申し立てをすることにより、管理組合の預金が取り立てられてしまうのを防止することができます。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1999年10月掲載

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「管理費は一切支払う必要はない」との売買契約書は有効か

理事長ですが新たに区分所有者となった人が旧区分所有者との売買契約書の中に、『管理費は一切支払う必要はない』と記載されているので払わないと言っています。どのように対処すればよいのでしょうか。

 「管理費を支払う必要はなし」と記載された売買契約を交わしていても、この契約書は売主と買主のみの契約であり、管理組合との契約ではありません。仮に管理組合が当事者間にこのような契約があることを知っている場合でも、そこに記載されている内容が管理組合に対して有効とはいえません。区分所有者が管理組合に支払う管理費は、管理組合がマンション敷地および共用部分などの維持管理費用として必要なものです。
 そこで、区分所有法第一九条で「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」と定められており、区分所有者が管理費を負担することは当然の法律上の義務なのです。
 この売買契約において、旧所有者(または新所有者)が無知を装い、故意にこのような契約を交わしているならば大変悪質といえます。また宅地建物取引業者がこの契約に関わっているとするならば宅地建物取引業法違反の疑いが生じてきます。
 以上のことから、新所有者に対して当然に管理費を請求できますので、上記契約事項は管理組合に対して効力のないことを説明して支払うよう督促してください。それでも管理費を支払わない場合は訴訟などの法的な手段をとることになります。また、大変悪質な場合は管理費、遅延損害金、訴訟費用(印紙代など)に加えて弁護士費用を請求することができる場合もあるでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1999年11月掲載

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銀行が破綻したら、定期預金は保護されるか

私は理事長です。現在私のマンションの管理組合では、ある都市銀行の定期預金が一〇〇〇万円あり、「Bマンション管理組合 理事長 A」という名義になっています。また、私は同じ都市銀行に個人名義Aで五〇〇万円の定期預金を持っています。ペイオフの上限一〇〇〇万円が解禁となり、もしこの都銀が破綻した場合それぞれの定期預金は保護されるのでしょうか。

 平成一二年五月に金融機関破綻に備え、預金保険法の改正案が国会で成立し、ひと通りの安全網が整備されました。これは、預金者に一定の損失負担を求める「自己責任原則」を踏まえたものになっており、金融機関を利用する消費者は十分な知識を持ち理解しておくことが必要となりました。
 ペイオフは、改正された預金保険法の大きな柱として位置づけられています。万が一、金融機関が経営破綻に陥り、預金額の払戻しも停止し、あるいは金融機関の営業免許の取消し、破産の宣告、解散の決議があった場合、預金保険機構という政府、日銀、民間金融機関がお金を出しあって設立した機関が、各預金者の一定額までの預金について保護しようとするものです。保護される預金の対象は「名寄せ」された預金金額に対して元本一〇〇〇万円までとその利息の範囲で保護が行われます。具体的な「名寄せ」の方法を挙げますと
(1)一預金者が普通預金や定期預金など複数の預金をしている場合、各種預金の金額を合計する。
(2)一預金者が一金融機関の複数支店に分けて預金していた場合、各支店の預金を合計する。
(3)家族の預金は、夫婦、親子であっても、それぞれの名義の預金であれば、別々の預金者とする。
(4)マンション管理組合など複数の人が集まって作った団体であれば、一預金者とする。
(5)一預金者の特定は、同一人物であるかを実質的に判断し、例えば「A商事東京支店」と「A商事大阪支店」の二つの口座名義の預金は一預金者とする。
などの方法があります。
 以上のことから、ご質問の事例では、先ほど挙げましたように、個人名義の定期預金(五〇〇万円)は管理組合名義の定期預金(一〇〇〇万円)とは区別されて預金保護の対象となりますから、それぞれの預金額は保護されるということになります。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2001年10月掲載

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「水道料金差益」とはどのようにして生まれるものなのか

「水道料金差益」とはどのようにして生まれるものなのでしょうか?また、この利益の帰属先は区分所有者個人または組合どちらのものとなるのでしょうか。

 ほとんどの自治体の水道料金体系では、使用量が増えると段階的に単価(一立方メートル当たりの料金)は高くなっていきます。マンションの場合、マンション管理組合(以下組合という)と自治体との間で親メーターを設置して、各住戸と管理組合との間には子メーターを設置して、水道水を供給することがよくあります。この場合には、組合が自治体に親メーターの使用料を一括して支払うことになりますが、使用料が多くなり単価が高くなるために、本来の使用料よりも高額な負担となります。しかし、多くの自治体では水道料金算定の際の共同住宅用の割引制度があり、申請によってマンション全体の使用量を戸数割りした場合の低い単価が適用されることとなります。この場合、各戸の水道の平均使用量が多かったり、使用量が少なく基本料金以下であったりする住戸がありますので、各住戸の使用量に対して自治体の定める水道料金を計算した上で全戸分の合計を求めると、自治体から組合への請求額と比べて、若干の差益が生じてくることとなります。
 本題の水道料金差益の帰属先についてですが、管理組合が自治体に一括してマンション全体の(個人の水道使用料も含む)水道料金を支払い、その後、各区分所有者に使用量に応じて請求するといった方法は、考え方を変えれば、まず管理組合が「水」を自治体から買取り、その買取った「水」を各区分所有者に販売(請求)しているともいえます。それゆえ、管理組合は区分所有者に対して水道料金の支払を請求する権利を有していることとなります。ですから、この請求方法によって生まれてくる差益は組合に帰属するものであると考えられます。
 また、水道メーターの故障や、交換の際は管理組合がこれらの費用を負担することになるので、差益を組合に帰属させ、将来に備えて資金を蓄えておくことも必要であり、そのことによりマンションの資産価値を保つ観点からも組合に帰属するという考え方が適当であるといえるでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2001年12月掲載

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管理組合が水道料金差益を得ているのは問題ないのでしょうか

私の住んでいるマンションでは、各住戸の水道メーターは管理組合の管理下にあり、水道局が親メーターを基に管理組合へ水道料金を一括して請求し、管理組合が各区分所有者へ請求しています。管理組合が請求する水道料金は、水道局が一戸建て住宅に請求する水道料金よりも高く請求されており、管理組合は、各住戸からの徴収料金と水道局に支払う差益を得ているのですが、これは問題ではないでしょうか。

 水道局の水道料金は、浄水場や配水池、配水管等、施設の建設や改良に必要となる費用が賄えるように水道局の財政状況に基づき設定されています。よって、施設の老朽化等で支出が増大すると、水道料金も値上げされますし、経営の効率化が図られるなどして、支出が減少すると水道料金も値下げされます。
 本件のように組合が各メーターを管理する場合は、区分所有者が負担すべき管理費等にあたることは、判例も認めるところです。ところで、水道局からの貸与品である親メーター以降に設置されている給水管、受水槽、揚水ポンプ、高架水槽、各住戸の戸別メーターの補修や清掃等の費用負担を管理組合がしなければならないため、管理組合の財政状況からすると必然的に水道局の設定する水道料金単価よりも高く設定されることがあります。
 実際には、管理組合においては、水道料金収入と水道に関する支出のバランスが取れていなくても、管理費収入や駐車場収入や様々な支出を含めて、収支が合っていれば、大方の理解を得やすいため、水道局の料金に準じているところが多いようです。
 しかし、必ずしも水道局の料金に準じる必要はなく、例えば、水道局が水道料金を値下げしたとしても管理組合も値下げを行わなければならないということはありません。本来的に差益は、将来訪れる水道メーター交換、配管補修等のために備えるべきで、マンションの価値を維持する上で必要となるからです。
 以上のことから、管理組合の水道料金が水道局の水道料金よりも(合理的な範囲で)高く設定され、組合が差益を得ていても、不当であるということにはならないでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2005年9月掲載

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