管理に関するFAQ

その他

工事施工後でも契約を解約できるか

「換気扇の掃除をしましょうか」と若い男が訪ねてきて一回五〇〇〇円と言ったので頼んだところ、「モーターが錆びついて回りにくくなっているなど、このままでは大変危険なので取り替えなければいけません」と言われ不安になって三〇万円の契約をしてしまいました。業者はすぐに取り替え作業を済ませて帰ってしまいましたが、考えてみると高すぎるのではないかと後悔しています。施工済みでも解約できますか。

 マンションの住戸ににわかに来訪し、素人の知識不足につけ込み「このままでは危険です」などと言って高額な工事の契約を結ばせる悪質な事例は増えています。
 今回のケースでは、まずクーリングオフの適用を考えましょう。クーリングオフとは、冷却する、頭を冷やすとの意味で、消費者が訪問販売などで商品の購入や役務の提供を受けても一定期間内に申し込みを自由に撤回し、契約を解除できる消費者保護の制度です。この制度は、特定商取引に関する法律で規定され、規制の対象になる商品やサービスなどの内容は政令によって指定されています。本問のケースは、これに該当します。また、クーリングオフの要件として、(1)営業所など以外の場所で契約した場合であり、(2)契約書面を受け取ってから八日以内でなければいけません。
 従って、八日以内に書面で解約の通知をすることが必要です。通知は内容証明郵便で、契約日、住所、氏名、および契約を解約する旨を明記し、工事した会社宛に送付します。写し(コピー)を取っておくとよいでしょう。
 クーリングオフが認められれば、書面発信の日から解約となり、支払済みのものは全額返還してもらえます。業者の負担で引き取ってもらえ、損害賠償や違約金を払う必要はありません。
 このようにクーリングオフによって消費者は保護されていますが、トラブルを招かないよう、契約する前には内訳のある見積書をもらうなどし、専門家に相談するなど、よく検討してください。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2001年6月掲載

質問の一覧に戻る

電波障害対策施設について

マンション付近に最近引っ越して来られた住民の方から、「この地区の他の住民は、テレビ電波をマンションの電波施設で共同受信していると聞いたが、自分の家にも無料でこの工事を行ってもらえないか」との要望がありました。この場合、管理組合に費用負担の義務があるのでしょうか。

 電波障害対策施設とは、分譲マンションが建設されることによって、受信障害を受けると認定された周辺の建物に、分譲マンション建設前と同等の適正なテレビ電波を供給するための施設です。つまり、分譲マンションの売主、またはその継承人(主に管理組合)は、分譲マンション建築によって悪化したテレビ電波の受信に関しては建築前の状態を維持することが義務づけられているのです。
 ただし、これは建築時の話であり、今回要望を出された方のように、建築の後になって引っ越して来られた方に対してはこの補償義務はありません。あらかじめ周辺の住民組合などと何らかの取り決めをしている場合を除いて、管理組合には費用負担義務はないということです。
 とはいえ、周辺住民との間での問題ということもあり、十分に話し合いを持つことが必要でしょう。ケーブル架設や分配器設置などの工事費用は本人に負担してもらい、共同受信への加入を認めるという方法も考えられます。この場合に注意すべきことは、将来にわたって発生してくる維持管理費用、修繕費用などの負担について、しっかりと取り決めを行い、契約書を取り交わしておくことです。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1996年10月掲載

質問の一覧に戻る

電波障害についての協定を白紙にできるか

マンション建築時に、事業主と近隣住民とで結ばれた電波障害についての協定(共同受信施設の設置は事業主の方で行い、その維持管理費用も全て負担するというもの)が、その後管理組合に引き継ぎされて数年間組合費から支出してきました。もしできれば協定自体を白紙に戻したいのですが、どのような問題が生じるでしょうか。

 近年、テレビは家庭生活の一部となっているので、その映像を支障なく視聴できるということについては、日照権などと同様に法的保護の対象となるでしょう。地方公共団体によっては、マンションなど高層ビル建築許可の条件として、条例または指導要網などにより、受信障害に係る建築主の責務、紛争の事前解決をうたっているものも見られます。
 さて、問いのケースですが、共同受信施設の設置に関して協定を既に締結していて、その後その協定を管理組合が一方的に破棄した場合は、約束違反=債務の不履行となり損害賠償を近隣住民から求められることになります。その場合の損害額は、電波障害を防止する施設の設置および管理費用などが考えられます。また、破棄しないまでも維持管理費用を近隣住民にも分担してもらおうとする場合には、当事者間で協議して合意する必要があります。
 なお、協定書の有効期限については、共同受信施設が存在する間となり、台風などにより施設が倒壊した場合には新たに協定を結ぶ必要があるでしょう。その場合は、費用の分担も新たに定めることができることになります。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1993年4月掲載

質問の一覧に戻る

電波障害対策設備の管理は誰がするのか

マンション付近の住民です。マンション建設時に、管理規約に電波障害対策設備の管理・責任についての条項が明記されていましたが、先日、当該マンションの総会でこの条項を廃止すると決定したので、電波障害対策設備の管理を誰がやるのかはっきりしない状態が続いています。どうすればよいのでしょうか。

 電波障害対策設備とは、マンションの建設によりテレビ電波が反射されたり遮断されて電波受信障害が生じ、近隣住戸がテレビを見ることができなくなることなどを補償するために、マンション建築時に屋上に設置された共聴アンテナおよび該当住戸までのケーブル設備(増幅器、分配器などを含む)のことです。
 当初建築主と近隣住民との間で電波障害の対処に関し、建築主の負担で解決する旨の協定等を交わし、この建築主の立場を管理組合が継承したことを表示するため、マンション完成後の当該設備の維持管理費用を負担するといった内容の規約を定めているケースが多いようです。
 上記のように管理規約の各条項には、組合員相互間での取り決めごとというだけではなく、第三者(外部)に対しての義務(管理・責任)という役割を持っているものもあります。
 一方、総会の議決というものは組合員に対してのみ効力が及び、第三者(外部)に対しては全く効力は及びません。
 ですから、この電波障害対策設備の管理・責任についての条項は第三者に対しての義務に該当していますので、たとえ総会の議決であるとしても廃止するということはできませんし、電波障害は消失したわけではありませんので、電波障害対策設備の管理責任を免れることはできません。
 以上のように、今回の総会での規約条項の廃止の決議は、電波障害対策設備を管理組合の責任で管理していくべき協定などの効力にいささかも影響を及ぼすことはできません。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1999年12月掲載

質問の一覧に戻る

「黙示の更新」について

敷地外駐車場を管理組合で借り上げているのですが、このたび地主より賃料の値上げを申し入れてきました。通常なら契約更改時に賃料の話し合いをするのでしょうが、契約書を調べてみると五年契約で、三カ月前に既に期間満了となっていました。また契約書には自動更新の条項はありません。この契約は有効でしょうか。また地主は来月からでも賃料を値上げすると言っていますが、賃料はどうなるのでしょうか。

 民法第六一九条には次のとおり定められています。
 「賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する」
 存続期間の定めのある賃貸借契約は、その期間の満了によって終了しますが、期間満了の後賃借人(問いの場合は管理組合)が賃借物の使用・収益を継続していて(駐車場使用料を支払っていて)、賃貸人(地主)がそのことを知りながら異議を述べないときは、前の賃貸借と同一の条件をもってさらに賃貸借をしたものと推定されます。これを黙示の更新といいます。ですから契約書に自動更新の条項がなくても賃貸借契約は継続していることとなり有効です。
 ただし、「同一の条件」といっても契約期間については期間を定めない契約とみなされますので、更に五年間の契約ということにはなりません。
 ここで賃料については、お互いの話し合いにより決定することとなりますが、万一折り合いがつかず、地主側より解約の申し出があったとしても、民法第六一七条には、「当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一、土地の賃貸借 一年
二、建物の賃貸借 三箇月
三、動産及び貸席の賃貸借 一日」
とあります。
 この場合は駐車場であり、第一号(土地の賃貸借 一年)に該当しますので、解約の申し出があってから一年間は現行の賃料で賃貸借契約が継続されることとなります。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1996年8月掲載

質問の一覧に戻る