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管理に関するFAQ

売買及び賃貸に関すること

貸室の修理は誰がするのか

マンションの部屋を貸しています。借主から、壁面の照明スイッチの接触が悪いので直して欲しいと連絡を受けました。私が修理費用を負担しなければならないのでしょうか。

 賃貸借関係において貸主・借主どちらが修繕義務を負うかについては、あくまで賃貸借契約での定めによります。ところが、修繕義務の範囲については契約書に明記していないこともあるようで、しばしばトラブルの原因になっています。
【使用状況によるものは借主負担】
 家屋の賃貸借においては所有者である貸主が破損箇所の修繕を負担するのが原則です。しかし、借主がたばこをよく吸うために壁紙が汚れたというような場合にまで、その張り替えを貸主が負担するのは公平とはいえません。契約において修繕義務の範囲を明記していない場合、公平の原則や慣例により次のように区別するのが妥当でしょう。
 (1)借主負担…使用状況によってその劣化、破損に影響を受けるもの、畳・ふすま・壁紙など、(2)貸主負担…通常の使用で耐用年数を経過すれば、取替えの必要があるもの、給排水・電気設備など
 壁のスイッチは(2)にあたり、借主がよほど乱暴な使い方をした結果でない限り、貸主が修繕義務を負うと考えられます。
【決定事項は文書にして】
 貸主の修繕に関する対応としては、自ら業者へ依頼する他に、借主にその手配を任せるのもよいでしょう。
 借主が修繕費用を負担した場合、支払いと同時に借主は貸主に対してその必要経費の償還を請求できます。この請求に対し、貸主が支払いに応じない場合、借主は次回の家賃支払いを拒むことも可能ですので当事者間できちんと話し合う必要があるでしょう。
 トラブルを未然に防ぐためには、賃貸借契約締結時に対象箇所をあげて修繕義務の範囲を明確にしておくことが大切です。修繕工事に際しては、見積書や領収書などをきちんと保管し、当事者間で決めたことは覚書等を交わしておいた方がよいでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1994年11月掲載

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所有権移転届を提出してくれない場合の管理費等支払義務者は

理事長をしています。このたび、ある部屋で売買が成立し、区分所有者が変更になりました。しかし、新区分所有者(A氏)に何度督促しても、「所有権移転届」を提出してもらえません。マンションの管理規約には、「新たに組合員の資格を取得した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない」とあります。登記簿謄本を確認したところ、確かにA氏に所有権は移転していました。「所有権移転届」の提出がなくても、管理組合としては登記簿謄本を確認した上で、A氏に管理費等の請求をおこしてもいいのでしょうか。

 マンションの区分所有者は、規約の定めに従って、毎月管理費等を支払う義務が発生します。売買などで、新たに所有権を取得した区分所有者も同様です。しかしながら、管理組合は、売買などでいつ誰が区分所有者になったのかを常に把握しておくことは困難です。そのため、管理組合は管理規約などで、所有権の移転があった場合には書面で組合員の資格を取得した旨を届け出るように定めているのが一般的です。
 本問のケースでは、新たに区分所有者になった人(A氏)が「所有権移転届」を提出しない、ということですが、幸いなことに、管理組合で区分所有者が変更になったという情報を得ています。前述した通り、区分所有者であれば、「所有権移転届」を提出しようがしまいが、管理費等の支払い義務を負うのは当然のことです。したがって、登記簿謄本で新区分所有者がA氏であることを確認した上で、A氏に管理費等を請求して全く問題はありません。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2008年9月掲載

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ウィークリーマンションは住居としての使用にあたるか

理事長をしています。最近ある住戸がウィークリーマンションとして貸し出されました。専有部分は住居使用のみを認めるという管理規約に違反するので、使用方法を改めるように申し入れましたが、賃貸借契約のため規約に違反しないと反論されました。ウィークリーマンションは住居としての使用といえるのでしょうか。

 一般的なマンションでは、管理規約にて住居部分の使用方法を専ら住居として使用するように制限されていますが、これは区分所有者自らが居住することに限らず、賃貸借契約に基づく賃借人なども含まれます。また、必ずしも住居専用とすることまでを求められてはなく、居住者の生活の拠点となっていれば自宅を兼ねた事務所として使用することも可能です。
 大切なことは、専有部分の使用制限を設けている目的を理解することです。一般的なウィークリーマンションは、ビジネスや観光を目的にした一時的な滞在を目的に使用されることが多く、その使用者はマンションの一般住民とともに生活しているという意識はありません。しかしながらマンションのような集合住宅では、住民同士がお互いの顔を知り、相互理解や協力によって良好な住環境の確保や地域コミュニティーの形成を図ることが大切です。その意味でウィークリーマンションとしての使用は、場合によっては管理組合運営の障害となりうる可能性があるといえます。そのとき管理組合は当該区分所有者に対し、共同の利益に違反する行為の停止や専有部分の使用禁止を求めることも可能です(区分所有法第五七条、五八条)。
 まずは当該区分所有者に管理組合運営の主旨を理解いただき、改めてウィークリーマンションとしての使用停止を申し入れれば良いでしょう。また、類似トラブルの再発を防ぐためにも使用細則の整備を通じて、管理組合員への周知を図っておくことも重要だと思われます。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2010年9月掲載

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壁紙の張り替え費用を賃借人に負担させることができるか

所有するマンションの一室を賃貸に出していたのですが、この度退去することになりました。部屋の状態を確認したところ、壁に画びょうの跡が無数にあり、ポスターの跡も残っているため、全面的に壁紙の張り替えが必要です。壁紙の張り替え費用を賃借人に負担させることはできますか。

 国土交通省が二〇一一年八月に再改訂版を公表した『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』によれば、画びょうの穴程度のものは賃借人の負担にはならないとされています。
 また、ポスター等の日焼け跡についても同様に賃借人の負担ではないとされています。
 同ガイドラインの基本的な考え方は、設備の経年劣化や通常の生活で発生する損耗は賃借人が負担するものではないとされています。
 一方で、賃借人に過失のある場合については賃借人の負担となるものと考えられます。
 例えば、釘やネジで壁の深くまで穴をあけたことにより、下地ボードの張り替えが必要となる場合がそれに該当します。
 ただし、ガイドラインはあくまで一般的な基準にすぎませんから、契約書で合意した内容がまず適用されますので、今回の壁紙張り替え費用の負担者は、賃借人と締結した契約書の内容によることになり、契約で合意のない場合は、ガイドラインに準拠して判断することになると考えられます。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2015年7月掲載

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短期間の専有部分貸し出しについて

管理組合の理事長をしています。当マンションの区分所有者に、1カ月程度の短期間で繰り返し部屋を貸し出している方がいるようです。管理規約には『区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。』との定めがあるのですが、このように専有部分を貸し出すことは、規約違反ではないのでしょうか。

 標準管理規約第12条では、「専有部分を専ら住宅として使用する」と定めており、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」とコメントされています。
 この観点に立てば、1カ月程度の短期間で入居することは「生活の本拠」があるとは判断できませんので、規約違反であるといえるでしょう。また、頻繁に人が入れ替わることは「平穏さ」を害する行為ともいえるでしょう。
 ただ、昨今では空き室を旅行者に有料で貸し出す「民泊」について全国的に話題となっており、旅館業法では規制を緩める動きもあるようです。部屋を短期間で貸し出すことについては、今後さまざまな議論が展開され、「生活の本拠」を基準とした「専ら住宅」か否かの判断も変わってくることも考えられます。
 管理組合としては、総会などで、その時々の法令、社会慣行をもとに管理組合としての方針を合意し、部屋の短期間の貸し出しについてのルールを定めるのがよいでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2015年12月掲載

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