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管理に関するFAQ

共用部分のトラブル

バルコニーの窓ガラス交換費用は誰が負担するのか

理事長をしています。当マンションは竣工より三年が経過していますが、ある一室のバルコニー側サッシの網入りガラスに原因不明のひび割れが生じてしまいました。その部屋の区分所有者から管理組合に対して窓ガラス交換の要望が寄せられたのですが、交換費用は管理組合と区分所有者のどちらが負担することになるのでしょうか。当マンションの規約は標準管理規約に準じています。

 標準管理規約第七条(専有部分の範囲)では、窓枠及び窓ガラスは専有部分に含まれないものとすると定めており、窓ガラスを共用部分としていますが、標準管理規約第一四条(バルコニー等の専用使用権)では、各住戸の区分所有者が窓枠及び窓ガラス(他にバルコニーや玄関扉など)について、専ら使用できる専用使用権を有することを承認すると定めています。
 また、標準管理規約第二一条(敷地及び共用部分等の管理)では、敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとすると定めていますが、そのただし書きで、専用使用権を有するバルコニー等(窓枠及び窓ガラス)の管理については、通常の使用に伴うものについては、「専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない」と定めています。
 本問のケースでは、窓ガラスのひび割れの原因がはっきりしないものの、竣工から三年しか経過していないこと、しかも一室のみにひび割れが生じていることからして、管理規約第二一条に定める「通常の使用に伴うもの」によりひび割れが生じたと解され、専用使用権を有する区分所有者の費用負担で交換を行うこととなるでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2014年8月掲載

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無断駐車の車両をレッカー移動することができるか

理事長をしています。当マンション敷地内の無断駐車が絶えなくて困っています。再三注意していますが効果がないため、「無断駐車はレッカー移動します」と警告し、車両をレッカー移動したいと考えていますが、法的に問題はないのでしょうか?

 他人の土地に無断駐車をすることは、一般的に、刑事上及び民事上の違法な行為に当たるといえます。
 しかし、仮に法律違反があるとしても、マンション敷地内の車両をレッカー移動することは、民事法上禁じられている「自力救済」にあたります。
 この「自力救済」とは、「法的手続きによらず私力の行使(実力行使)をもって自己の権利を実現すること」をいい、一般的には違法行為とされ、自力救済を行った者が反対に法的責任を問われることになるため、無断駐車の車両をレッカー移動することを行ってはいけません。
 公道での駐車違反であれば、道路交通法により警察に通報すれば警察がレッカー移動する場合がありますが、マンション敷地内の場合は私有地内なので、民事不介入の原則により、警察がレッカー移動することはありません。
 ただしマンションの敷地内でも、居住者の車でないことが明らかな場合は、警察に通報すれば、所有者の確認や連絡などの協力が得られる場合もあります。
 そこで、管理組合の対応としては、貼り紙等の警告で粘り強く対応するとともに、カラーコーンを置くなどして物理的に駐車できないようにし、事実上、無断駐車ができにくくすること等が考えられるでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2014年11月掲載

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区分所有者が自身で玄関扉の鍵を付けられるか

理事長をしています。当マンションの区分所有者から玄関扉にもう一つ鍵を付けたいが自身で取り付けても問題ないかと問い合わせがありました。管理組合としてはどのように対処すれば良いでしょうか。当マンションの規約は標準管理規約に準じています。

 標準管理規約では、第七条(専有部分の範囲)第二項にて、「玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする」と定めており、玄関扉自体は共用部分とされています。よって、玄関扉に穴を開け新たに鍵を設置する行為は、共用部分を変更する行為にあたるため、管理組合の承諾なく行うことはできません。
 また、標準管理規約第二二条(窓ガラス等の改良)では、「玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯等、住宅の性能の向上等に資するものについて、管理組合が速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする」と定めています。
 今回のケースでは、まず管理組合として玄関扉に鍵を追加設置する場合の細則を定めることが一つの方法といえるでしょう。外観の調和等を考慮し、一定の位置・形状・仕様等を定め、その細則に沿った設置申請であれば許可するという運用を行うとよいでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2015年2月掲載

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