Wendy-Net トップページ > 管理に関するFAQ > マンションの基本的事項

管理に関するFAQ

マンションの基本的事項

区分所有法上の団地とは

分譲の住宅団地には、区分所有法による団地と区分所有法によらない団地とがあると聞いたのですが、その違いは何なのでしょう。

 「区分所有法上の団地」とは、当初より、それらの区画に土地(登記簿上、分筆されずに共有部分になっている)と建物が一体的に分譲されており、土地・建物に区分所有登記がなされているものをいいます。この場合の団地規約は区分所有法上の規約となり、区分所有法を含む民法など諸法令をもとに作成されます。
 これに対して、当初は土地(登記簿上分筆され単独所有になっている区画)のみを順次分譲し、その後建物を建てていったような団地は、「区分所有法上の団地」とはなりません。この場合の団地規約は区分所有法上の規約ではなく、民法など諸法令をもとにした約束を明文化したものです。区分所有法上の規約に準じた形式をとっていますが、区分所有法のみに定めがあり、民法などの諸法令上では定めのない条項の適用には注意が必要でしょう。ただし、このときに共有の団地浄化槽施設、共聴アンテナ等の共有の附属施設がある場合は、それらの施設を管理することを目的とした団地管理組合が構成されることとなります。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2007年5月掲載

質問の一覧に戻る

同居していない区分所有者の親戚は利害関係人にあたるか

理事長をしています。このたび、ある区分所有者の親戚という方から、管理規約を閲覧したい、との要望がありました。この親戚は、このマンションに住んでいる方ではありません。利害関係人からの閲覧請求には応じないといけないことは理解していますが、同居していない区分所有者の親戚は利害関係人にあたるのでしょうか。

 区分所有法第三三条には、「管理者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない」と定められています。
 ここで「利害関係人」とは、法律上の利害関係がある者をいい、単に事実上の利益や不利益を受けたりする者などは対象となりません。では、法律上の利害関係がある者とは、どういう者をいうのでしょうか。主なものを以下にあげてみます。
(1)区分所有者および占有者またはその代理人
(2)売買などによって区分所有権を取得しようとする者および専有部分を賃借しようとする者
(3)管理組合に対し債権を有する者
(4)区分所有権または敷地利用権の上に抵当権を有する者
(5)区分所有者から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者などその他の規約上特段の定めのある者
などです。
 ご質問のケースの場合、親戚の方がマンションの占有者である、または専有部分を賃借する予定があるという理由がない限り、ただ区分所有者の親戚というだけでは区分所有法上の「利害関係人」とは認められないでしょう。ただし、区分所有者からの委任状があり、区分所有者の代理人として請求してきた場合は、管理者として閲覧を拒むことはできないと考えられます。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2008年11月掲載

質問の一覧に戻る

管理規約の原本が保管されていない場合は

理事長をしています。当マンションは築三〇年経ちますが、管理規約の原本が保管されていません。管理組合としてどのように対応すべきでしょうか。

 集合住宅であるマンションでは、生活スタイルや考え方が異なる人が居住しています。管理規約は、そのような建物で良好な住環境を確保したり、管理組合の円滑な管理業務を行うことを目的に作られています。区分所有法第三三条では、この管理規約の取り扱いについて「管理規約は管理者(一般的には理事長)が保管すること」「利害関係人の請求があったときには、閲覧を拒めないこと」「規約の保管場所は建物の見やすい場所に掲示しなければならないこと」を定め、同法七一条にて義務違反者に対する罰則規定を設けていることからも、その重要性を容易に理解することができます。
 しかしながら、築年数が経過したマンションでは、管理規約の原本を紛失してしまっている場合もごくまれに見受けられます。そのような場合には、次のような手続きで管理規約原本を整備しておくとよいでしょう。
(1)新築マンション分譲時の管理規約案が残っているとき
 総会において、分譲時の管理規約案を原本と認める議案について承認を得る。
(2)分譲時の管理規約案が残っていないとき
 新たに管理規約案を作成し、総会において承認を得る。
 いずれの手続きによる場合でも、管理規約の制定または変更に当たるため、組合員数及び議決権総数の各四分の三以上の賛成による特別決議が必要です(区分所有法第三一条)。
 お問い合わせのマンションは、築後三〇年を経過しているため、現在のマンション事情にあわせて、新たな内容で管理規約を整備することを検討されてもよいのではないでしょうか。その際は、国が作成した「マンション標準管理規約」(平成二三年七月改正)を参考にされることをおすすめします。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2011年4月掲載

質問の一覧に戻る

管理規約を定める際の注意点について

理事長をしています。理事会で管理規約の変更を検討しています。法律上の制約など、何か注意すべき点がありますか。

 分譲マンションのような、一棟の建物を区分して所有する建物(区分所有建物)に適用される法律として区分所有法があります。
 マンションの管理規約は、原則として区分所有法の定めに準ずる必要がありますが、管理規約で別段の定めを置くことが可能な事項(任意規定)と、必ず区分所有法の定めに従う必要がある事項(強行規定)があります。
 任意規定の場合には、法文に「規約で定めることができる」などと記載があり、区分所有法よりも管理規約の定めが優先されます。これに対して、強行規定の場合には、管理規約で区分所有法と異なる定めを設けることはできず、仮に別段の定めを設けたとしても、区分所有法が優先され管理規約の定めは無効となりますので注意が必要です。
〈任意規定の例〉
(1)集会(総会)の招集手続
マンションの集会(総会)は、管理者(一般的には理事長)が招集しますが、招集が必要であるにも関わらず、管理者が招集手続きを取らない場合には、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対して集会(総会)の開催を請求することができます。この五分の一という定数は七分の一や十分の一というように管理規約で引き下げることができます。ただし、この定数を四分の一や三分の一のように引き上げることはできません。
(2)集会(総会)の議決権割合
各区分所有者の議決権は、原則的には共用部分の持ち分割合(各人が有する専有部分の床面積の割合)とされていますが、これを一住戸につき一議決権とするように、管理規約で別段の定めをすることができます。
〈強行規定の例〉
(1)管理規約の設定、変更および廃止に関する集会(総会)決議要件
管理規約の設定、変更、廃止は、集会(総会)において区分所有者および議決権の各四分の三以上の賛成が必要です。
(2)義務違反者への措置に関する集会(総会)決議要件
専有部分の使用禁止請求および区分所有権の競売請求を行う場合、区分所有者および議決権の各四分の三以上の賛成が必要です。
(3)建替え決議に関する集会(総会)決議要件
マンションの建物を取り壊し、かつ、その敷地の全部または一部の土地に、あるいはその敷地の全部または一部を含む土地に新たにマンションを建てる場合には、区分所有者および議決権の各五分の四以上の賛成が必要です。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2013年1月掲載

質問の一覧に戻る

管理規約の原本が存在しない場合の原本作成について

理事長をしています。当マンション管理組合においては、規約原本が存在していません。過去に数回規約改定を行っていますが、現在まで規約原本に関する定めは設けていませんでした。今回、現に有効な内容の規約原本を作成したいと考えていますが、どのような手続きをとれば良いでしょうか?

 区分所有法第三三条は、規約の保管および閲覧に関して、「規約は、管理者が保管しなければならない。管理者がないときは…規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない」と規定し、これを受けて、標準管理規約では、規約の原本に関して、「この規約を証するため、区分所有者全員が記名押印した規約を一通作成し、これを規約原本とする」、「規約原本は、理事長が保管し」、「理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等の保管場所を掲示しなければならない」などと規定しています。
 本問は、この規約原本が存在しないということですが、この規約原本の写し(コピー)があり、そこには、規約原本に関する規定がないということのようです。
 ところで、「規約原本」には区分所有者全員の記名押印がありますので、それが確認できるのであれば、総会において、「本規約(コピー)は現に有効な規約原本の写しであることを確認する」という議案を総会に提出し、普通決議を得る手続きで足りるといえます。
 しかし、区分所有者全員の記名押印のないような規約の写しがあるだけであれば、「規約原本」の写しといえず、新たに「規約の設定」手続きを取る必要があります。
 その場合、過去に数回行った規約改定の条項と規約原本に関して新たに追加した条項とを盛り込んだ規約を作成し、区分所有者および議決権の各四分の三以上の多数による総会の特別決議を経て、「規約原本」を作成する必要があります。
 次に、普通決議で有効な規約原本の写しが確認された場合には、規約原本に関する規定を新たに追加する条項を盛り込んだ「規約の改定」手続きを取る必要があり、「規約の設定」手続きと同様の総会の特別決議を得て、新たに追加する条項を盛り込んだ規約原本(写し)の冊子を作成することになります。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2013年9月掲載

質問の一覧に戻る

管理費・修繕積立金の負担割合について

理事長をしています。先日、当マンションの所有者より管理費や修繕積立金の負担割合が専有部分の専有面積の割合となっているのはなぜかと問い合わせを受けました。どのように回答すれば良いでしょうか?

 区分所有法によれば、第一四条(共用部分の持分の割合)において「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」と規定しています。また第一九条(共用部分の負担及び利益収取)で「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」とされており、建物を適正に維持管理するための負担を専有部分の床面積の割合から求められる持分に基づくことを基本的な考え方としています。
 これらの規定を受けて、マンション標準管理規約では第二五条(管理費等)第二項において「管理費等(管理費、修繕積立金)の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出する」と規定しています。当マンションの管理規約が、マンション標準管理規約に準じて、管理費等の負担割合を専有面積の割合と規定しているのであれば、これに従うことになります。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2013年10月掲載

質問の一覧に戻る