編集部からのご回答

マンション管理

長期的な植栽管理を行う良い方法はありますか。

私の住んでいるマンションでは、植栽管理に要する費用が年々増加しています。長期的に植栽管理を考えていきたいのですが、良い方法はありますか。

植栽を維持・管理することは、管理組合の業務の1つであり、一般的な植栽管理内容には、「伸びた枝を切ること(剪定)・肥料を与えること(施肥)・害虫を駆除すること(消毒)」があります。ご質問では年々費用が増加しているとのことですから、それら以外の植栽の植え替えが増えているものと思われます。

植栽の植え替えなどの突発的な支出を抑えるために、『フルメンテナンス契約(枯れ木保証付)』を採用している管理会社もあります。

フルメンテナンス契約の特徴は以下の通りとなります。
・一般的な植栽管理に植栽の植え替え(枯れ木保証)を付保した契約となっている。
・契約開始時にマンション内の植栽を点検し、枯れているものについては無償にて植え替えを行う。
・植栽の状態について定期的に点検を行い、害虫が発見された場合は消毒を実施するなど、適切に対応する。

植栽の管理状態が悪いと、マンションの美観(価値)に影響を与えることもあります。管理組合の支出を抑え、長期的な植栽管理という観点からもフルメンテナンス契約について検討されてみてはいかがでしょうか。

(2006年1月掲載)

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法人格をもたない管理組合が借入れのできる金融機関などはありますか。

管理組合の理事長をしています。今度マンションの外壁全面補修を行うことになりましたが、修繕積立金の額が少なく、工事費用が不足しています。住宅金融公庫のほかに法人格をもたない管理組合が借入れのできる金融機関などはありますか。

りそな銀行が、以下の条件の下に無担保での融資を行っています。
1. りそな銀行と提携をしている管理会社に管理を委託している管理組合であること。
2. 融資限度額は、総工事費の80%までとし、一戸あたりの上限は150万円であること。
3. 毎月の返済額が修繕積立金徴収予定額の80%以内であること。
4. 修繕積立金の滞納の割合が10%以内であること。
5. 管理費と修繕積立金を区分して経理をしていること。
6. 修繕積立金が1年以上定期的に積み立てられていること。
7. 修繕積立金が適正に管理されていること。(預金名義、保管状況など)
8. 当該組合の総戸数が20戸以上であること。
9. 物件所在地がりそな銀行の営業エリア内であること。

法人格をもたない組合でも借り入れることができますので、管理会社に相談されてみてはいかがでしょうか。

また、修繕工事の施工会社やそのグループ会社が貸し付けをしているケースもありますので、見積時にその旨を聞いてみてもよいと思います。

(2005年11月掲載)

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1年前の総会の議事録を作成していないのは問題でしょうか。

1年前の総会の議事録を作成しないまま、忘れてそのままにしていました。これは何か問題があるのでしょうか?

総会の議事録は区分所有法により、議長が書面または電磁的記録を用いて作成しなければならないとされており、作成しなかった場合、20万円以下の過料に処せられる旨の規定があります。

区分所有法にはいつまでに作成しなければならないとは記されていませんが、少なくとも1ヵ月以内には作成することが望ましいでしょう。総会から1年がたっているということですので、総会の決議事項を記録として残すためにも至急議事録を作成してください。作成した議事録はその写しを配布し、内容を全区分所有者に周知することも同時に行ってください。

(2005年9月掲載)

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なぜ商工中金を利用することがペイオフ対策になるのでしょうか。

ペイオフ対策として、商工中金を利用することがよいと聞きましたが、預金保険機構の加盟機関でないようです。なぜペイオフ対策になるのでしょうか。また、管理組合が購入できる商品はどのようなものでしょうか。

預金保険は民間金融機関の経営が破綻した場合に、預金保険機構が預金の払戻や合併などへの資金援助を行うことにより、預金者を保護する制度です。ペイオフとは預金保険によって保護される預金が、決済性預金を除いて元本1000万円とその利息に制限されるというものです。

商工中金は、政府系の金融機関であり、預金保険機構の加盟機関となっておりませんので、商工中金の預金・債券は、預金保険の対象ではありません。しかしながら、商工中金は、国の中小企業政策を担う政策金融機関として、政府が資本金の80%を出資するとともに深く経営全般に関与しているため、実質的に破綻する可能性はほとんどないといってよいでしょう。

管理組合が購入できる商品としては、1年貯蓄のワリショーや5年貯蓄のリッショーがあります。いずれも元金安全、確定利回りの手軽な貯蓄として、政府、地方公共団体、金融機関なども利用しており、管理組合の貯蓄として向いている商品です。

ちなみに2005年9月現在の金利は、ワリショーが0.06%、リッショーが0.10%となっています。

(2005年9月掲載)

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防火管理者の資格には2種類あると聞いたのですが、どのような違いがあるのでしょうか。

今回管理組合の防火管理者をやることになり、講習の申し込みをすることになりました。防火管理者の資格には2種類あると聞いたのですが、どのような違いがあるのでしょうか。

一般的防火管理者の資格には、甲種・乙種の2種類があります。 甲種は、マンション収容人数が50人以上、かつ延べ床面積500平方メートル以上のマンションの防火管理者の資格です。乙種は、マンション収容人数は甲種と同じなのですが、述べ床面積の定めが500平方メートル未満のマンションの防火管理者の資格です。なお、収容人数が50人未満のマンションの場合は防火管理者を選任する必要はありません。

上記した内容は、住居用のみのマンションの防火管理者の資格の要件です。マンション内に事務所や店舗が入っていれば要件が変わりますので、もしお住まいのマンションがどちらの防火管理者の資格が必要なのか分からないときは、消防署で聞いてみてください。 なお、講習は甲種が2日間、乙種が1日となっています。

(2005年8月掲載)

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