編集部からのご回答

マンション管理

「管理費等のお知らせ」を発行してほしいのですがどうすればよいでしょうか。

友人が住むマンションでは、毎月口座振替で引落した管理費等の明細を記した「管理費等のお知らせ」が届いているようですが、私のマンションには届いていません。発行してほしいのですが、どうすればよいでしょうか?

「管理費等のお知らせ」は、管理を委託している管理会社によって発行しているところと発行していないところがあるようです。

「管理費等のお知らせ」が発行されなくとも、組合員は区分所有法によって管理費等の支払義務がありますので、支払はしなくてはいけません。とはいえ、「管理費等のお知らせ」を発行しない場合、多くの問題がでてくることになります。

請求する管理組合の立場で考えると、滞納者は支払うべき金額について「知らなかった」「請求がなかった」などと(思い違いか故意かはともかく)主張し、自己の債務の不存在を訴える根拠とすることがあります。

あるいは、「自分は支払った」だから「請求が無かった」などと(思い違いか故意かはともかく)主張することもあります。

一旦、このような主張をされると、毎月請求した痕跡が無い場合、この反証に時間と手間がかかる場合があります。

請求される組合員の立場から考えても、口座から毎月相当な金額を引落しされるわけですから、その引落した金額が間違いなかったことを書面で確認することは、支払う者として当然の権利ともいえます。

現在発行されていないということですので、発行されていない原因を確認して、管理組合か管理会社に依頼してはいかがでしょうか。

(2005年8月掲載)

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管理規約は標準管理規約に合わせないといけないものなのでしょうか。

私たちの管理規約は標準管理規約と違うところがいくつかあります。管理規約は標準管理規約に合わせないといけないものなのでしょうか?

標準管理規約は、国土交通省が標準管理規約のコメントの中で「管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考」と言及しているとおり、あくまでも参考とするものです。

つまり、標準管理規約に合わせなければならないという義務はありません。なぜなら、マンションにはいくつもの形態があり、各マンションで状況が異なるからです。そのため、標準管理規約は参考として、各管理組合の状況に合ったものにするのがよいでしょう。

(2005年7月掲載)

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マンションの管理業務主任者と管理士はそれぞれ何をする人なのでしょうか。

マンションの管理に関係して、管理業務主任者とマンション管理士の2つの国家資格があると聞きました。それぞれ何をする人なのでしょうか。

平成15年末現在で分譲マンションは約447万戸あり、約1200万人の国民が居住しており、今後も大量の供給が見込まれていることから、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的に2000年12月にマンション管理適正化法が制定され、新たな国家資格制度として管理業務主任者およびマンション管理士が創設されました。

それぞれの業務は下記のようになっています。
【管理業務主任者】
管理組合との管理委託契約の締結に際し極めて重要な役割を果たし、重要事項説明、重要事項を記載した書類および契約成立時の記名押印、管理者等への管理事務報告等を行います。
【マンション管理士】
管理組合や区分所有者の相談に応じ、マンション管理組合の運営や管理について専門的知識を持ってアドバイスや指導等の援助を行います。ただし、弁護士や司法書士のようにこの資格に独占的に与えられた権限(「業務独占資格」といいます)はなく、資格者以外はマンション管理士と名乗ることができない(「名称独占資格」といいます)だけの資格なので、この資格のみで自立した業を行うのは難しいようです。

(2005年6月掲載)

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バルコニーの天井にひび割れがあります。どうすればよいのでしょうか。

バルコニーの天井にひび割れがあり、最近になってそのひび割れの周りが白くなっているのを見つけました。どうすればよいのでしょうか。

通常、バルコニーに防水処理をする例は少ないようです。本件では、防水処理していないため、コンクリートやモルタルの主成分であるセメントに含まれている水酸化カルシウムが、水分と一緒に天井の表面に流出し、空気中の炭酸ガスと反応して炭酸カルシウムとなり、白くなったもの(この現象をエフロレッセンス<白華現象>といいます)と思われます。

一般的に、エフロレッセンスを防ぐ方法として、大規模修繕のときに防水性の塗膜材を表面に塗るなどして、防水の強化を行ったりしています。

補修については、直ちに行わなくても駆体に大きな問題はありませんので、エフロレッセンスが氷柱状に垂れ下がり洗濯物などに付着するなど、生活に支障をきたすことがなければ、一般的にはコスト面を考慮し大規模修繕のときに行っています。

(2005年6月掲載)

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マンションでは排水管の清掃が必要なのでしょうか?

私の住むマンションで、今回、排水管の清掃を行うという案内が来ました。以前、戸建住宅に住んでいましたが清掃したことはありませんでした。マンションでは排水管の清掃が必要なのでしょうか。

マンションの場合、一般に戸建住宅に比べ床下のスペースに限りがあり、各戸の排水管を竪管に落とし込むまでの勾配(管の傾き)が緩やかになる傾向があります。

そのため、排水に混じる油分や食物カスが管内壁に付着し、これらが蓄積すると排水管がつまったり、水が流れにくくなります。また、管のつなぎ目に引っかかりがあったり、排水目皿が十分に機能していない場合(髪の毛の管への流入など)なども水が流れにくくなり、清掃が必要となる場合があります。

ただし、十分な勾配がとれており、十分な口径の排水管が施工されており、適正に目皿が機能していれば、全く清掃の必要がない場合もあります。

(2005年5月掲載)

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