編集部からのご回答

マンション管理

管理者方式とは?またどのような場合にこの方式がとられるのでしょうか。

管理者方式と呼ばれる方式で、管理者の立場を管理業者に委託しているマンションがありますが、どういった場合にそのような方式がとられるのでしょうか。

管理者方式とは、区分所有者の中から理事長を選任し、理事会を結成し、組合の運営を行っていく管理形態(理事会方式)ではなく、区分所有者以外の者、例えば管理会社やマンション管理士などが管理者として管理組合の運営を行う管理形態をいいます。

管理者方式を採用する場合には、次のようなケースが考えられます。
(1)リゾートマンションや投資用のワンルームマンションのように、区分所有者の多くが外部に住んでいるマンションで理事役員を務める区分所有者がマンション内に住んでいない場合。横の連絡がとりにくく、理事会方式で期待される民主的な運営ができない。
(2) 区分所有者数が少ない小規模マンションにおいて、役員を輪番制で行ったとしても3~4年に1度理事役員をすることとなる。さらに、転勤や賃貸などでマンション内に住む区分所有者が減れば、役員が専従化し、専従役員の負担が増し、かつ、他の区分所有者の利益が守られないケースも出てくる。
(3)理事会方式というのは、規約と区分所有法の制限はありますが、一種の権力構造がマンション内にできるという見方もできます。このような考え方に立つと、マンション内に「体制側」と「体制に従う側」という一時的な「社会階層」ができることになります。このことが管理組合理事会と住民とのトラブルが深刻化する原因になることがあります。

これに対し、サービス業としての管理者(例えば管理業者)に理事会業務を一任することにより、住民間の階層化を解消することができます。サービス業管理者の場合トラブルは深刻化しません。なぜなら、規約の定めにより、管理者を容易に解任すればよいし、そこまで至らなくてもサービス業者対住民の構図は「業者」対「消費者」という意識の中で解決できることが多くあります。

したがって、多くの管理組合運営の経験を経て、この方式の方がより洗練されたサービスの形態であると考える人も多く出て来ています。この方式の欠点は、管理者の質や経験にその成否が委ねられる点でしょう。

いずれの方式を採用するにしても、区分所有者の自治(管理組合)の中での選択の問題であることに変わりはありません。

(2004年4月掲載)

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マンションの電気代を節約したいのですが。

マンションの電気代を節約するため夜間の電灯の点灯時間を短くする案がでています。しかし、防犯上、時間を短くすることに反対する人もいて話がまとまりません。何かよい案はありませんか?

ほとんどのマンションでは電灯に白熱灯と呼ばれる電球が使われています。この白熱灯から電球型蛍光灯に替えると点灯時間を短くすることなく、電気代を節約することができます。

電球型蛍光灯とは、簡単にいえば球の中に蛍光灯が入っているもので、メリットとして同じ明るさの電球に比べて寿命が約6倍、消費電力が約4分の1ということがあげられます。寿命が長いため取り替える回数も減りますが、電球型蛍光灯は白熱灯に比べ単価は高くなっています。しかし、電球型蛍光灯のほうが相対的に、得という結果が出ています。

ほかにも、電気代を削減する案として、人感センサースイッチを導入するという案もあります。人の動きを察知した場合にだけ点灯し、一定時間後に自動的に消灯するため電気代を節約することができます。

(2004年2月掲載)

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ムクドリ対策について教えて下さい。

マンションにムクドリの大群が住みつき、日夜を問わずうるさく、怖いのですが何か対応策はないでしょうか。

ムクドリが住みつかないようにするには建物に近づかせないことと、止まらせないことをポイントとして対策を行うことがよいでしょう。

対策として、餌になりそうな物を外に出さないことやムクドリ用の防鳥機器を利用するなどがあります。例えば、ムクドリは体に生態磁石を持っており、その生態磁石によって気に入った場所に戻ってきます。そのことを利用しリング状の磁気の強い磁石をバルコニーの内側に紐で吊るして生態磁石を乱し、近づかないようにします。しかし、ムクドリはやがて学習効果により馴れてきますので、複数の防鳥機器を併用したり頻繁に対策を変えたり変化をつけることが大切です。他にバルコニーに釣り糸やカスミ網を張って進入を防いだり、止まりやすい場所にピンを立て止まれなくする方法があります。

個人で対策を行うには防鳥機器を設置する場所、コスト、効果などに限界がありますので、管理組合として対策に臨まれてはいかがでしょうか。

(2004年1月掲載)

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管理費の収納方法はどのようなものがありますか?

今年から管理組合の理事長をやっています。現在、管理費等は各自が管理員室に現金を持っていっていますが、収納方法には色々な方法があると聞きました。どのような方法があるのでしょうか?

現金集金の場合は、管理費等を支払ったが、受け取っていないなどといった当事者間での食い違いが生じたり、盗難や持ち逃げ、紛失事故など、トラブルの発生が考えられ、管理組合としては銀行窓口並みの管理体制(人、設備)および注意力が必要となるため、一般的には採用されていません。

管理費等の収納方法として一般的なものには、金融機関を利用した帳票による口座振替やFD(フロッピーディスク)による口座振替、収納代行会社を利用したデータ伝送による口座振替があり、標準管理規約においても収納方法についてはこれらを総称して「自動振替」と記されています。

金融機関を利用した帳票やFDによる口座振替方法では、特定の金融機関の口座でしか口座振替ができないため、現在では、区分所有者自身が指定する金融機関の口座からでも口座振替ができる収納代行会社を利用したデータ伝送による口座振替方法の採用が主流となっています。

(2004年1月掲載)

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駐車場工事の間の駐車はどのようにすればよいのでしょうか?

機械式駐車場のパレットに錆が目立ってきたため塗装工事を行う予定ですが、パレットを塗装し乾燥するまで数十時間かかり、その間駐車することができないと聞きました。工事中の駐車はどのようにすればよいのでしょうか。

機械式駐車場の塗装工事では、養生、素地調整、錆止め、上塗り1、上塗り2、乾燥養生といった作業を行います。これらの作業は1枚のパレットに3日程かかり複数のパレットを平行して工事を行います。

その間自動車は駐車できませんので、敷地内駐車場の空区画を利用したり、外部の駐車場を管理組合(外部駐車場の費用が工事費に含まれている場合は工事会社)で借りることになります。塗装工事は総会決議になりますが、外部に駐車場を借りる必要がある場合は、決議の前に駐車場の確保を行い、当該区画の方に十分な説明及び承諾を得ておくことが必要でしょう。

(2003年12月掲載)

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