編集部からのご回答

マンション管理

共用部分のアフターサービスについて

私の住んでいるマンションは現在、アフターサービス1年目点検中です。私の住戸前の共用廊下は床が凹んでおり、雨が降るといつも雨水が溜まります。アフターサービス点検者へその旨話しても「共用部分ですから」ととりあってもらえません。このまま我慢しなければいけないのでしょうか?

アフターサービスとは、共用部分及び専有部分において買主の不注意や通常の経年変化によるものは除いて、売主が補修費用を負担しようというものです。つまり、共用部分がアフターサービス対象外ということは通用しません。今回の場合、共用廊下の床の凹みは経年変化によるものとは考えられませんのでアフターサービス点検での補修対象箇所となります。共用部分については管理会社が不具合箇所を調査し、補修箇所の確認や内容など協議した後、管理組合が窓口となって対応することが望ましいでしょう。

(2003年12月掲載)

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組合員から徴収する駐車場使用料も課税対象となるのでしょうか?

公社分譲のマンションに住んでいます。現在、管理組合設立準備委員をしているのですが、組合設立後の税金が問題になりました。組合員から徴収する駐車場使用料に対しても課税されるのでしょうか。

管理組合(管理組合法人を含む)は、公益法人とみなされ法人税の納税義務者となっています。しかし、課税の対象となるのは法人税法により収益事業と定められているものに限られており、非収益事業は課税の対象となりません。駐車場業は法人税法上の収益事業と定められていますが、管理組合が共用部分の駐車場をその組合員に貸し付けている場合は、収益事業にあたらず課税の対象となりません。ただし、この共用部分の駐車場を有料で外部の第三者に貸し付けた場合には収益事業となり、税法上は課税の対象ということになります。

ただし、一般に収益と共に経費がかかっているケースも多く、実際に課税の要件を満たしているかは一概にいえません。本来の管理業務の費用と考えられていた電気代や、場合によっては管理室や建物の減価償却が費用として認められる場合もありますので、詳しくは最寄りの税理士に相談されるのがよいでしょう。

(2003年11月掲載)

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輪番制の役員選出について

当マンションでは、輪番制によって役員を選任しています。近々総会が開催され、次期役員選任を行う予定ですが、総会当日の次期役員予定者のうち1名しか出席予定者がいません。この場合、総会当日の役員選任は不可能となるのでしょうか。 また最悪、次期役員予定者が全く組合活動に関知しない場合、どのように対処したら良いでしょうか。

輪番制で役員の選任を行う慣例があるとしても、総会議案の作成に先だって、役員候補者に、次期役員として活動していただく旨の諒承を得ておかなくてはなりません。本来、管理組合の役員は本人の意志でいつでも辞任できるものですから、本人の同意無しに役員として選任することは無意味なのです。役員候補者の出欠に関わらず、総会決議を経れば役員は選任できます。理事長、副理事長の役職は、総会終了後、新理事による互選で決定します。出席者が少ないということであれば、日を改めて理事会を開催すればよいでしょう。

次期役員候補者の事前の承諾を得ることで、すべての役員が組合運営に参加して頂けると思います。輪番に当たる方がどうしても役員を勤められない事情があれば、考慮して次の順番の方を選任するなど柔軟な対応が望まれます。

(2003年9月掲載)

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専用庭にある植栽については、管理組合の負担で剪定するもの?

当マンションで植栽剪定を行うことになりましたが、1階にお住まいの方の専用庭にある植栽については、管理組合の負担で剪定するものでしょうか。管理規約にはこの部分の定めはありません。

敷地の境界に添って設置してある植栽は建物の統一的な外観を整え、そのマンションの価値を高めているといえます。専用庭の植栽はマンション内のその他の植栽と一体的に管理(剪定、施肥、害虫駆除など)を行うことが望まれます。一般の組合員に理解を得て管理費の中で予算化されてはどうでしょうか。

(2003年9月掲載)

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管理組合の監事が自治会との窓口になることは何か問題がありますか?

当マンション管理組合の監事に、当マンションで組織されている自治会との窓口も担当していただいています。何か問題はあるのでしょうか?

「管理組合」と「自治会」は別の組織ですが、同一人物が両組織に関わることに法律的な制約はありません。「管理組合」はマンションの所有者の団体で、そのマンションの敷地や共用部分の管理・運営を行う団体であり、それに対して、「自治会」は、地域内の住人の親睦を深めたり、行政の末端業務を補うなど、良好なコミュニティの形成を図ることが目的であるからです。

とはいえ、マンション内では、両組織の活動には重複する部分もあります。両組織の役員を同一人物が兼務した場合、活動・経費の負担区分が曖昧になるなど、問題となることもあります。その点を注意されればよいと思います。

(2003年8月掲載)

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