編集部からのご回答

マンション管理

外部に住んでいる組合員への議事録等の郵送費用は誰が負担するべき?

外部に住んでいる組合員が毎月の議事録・広報誌を送って欲しいと言っています。その場合、その郵送費用は誰が負担すべきでしょうか。

基本的に誰が負担すべきかは管理組合の判断になりますが、一般的に議事録などは組合員に知らせるべき情報が記載されていることが多いため、管理組合負担として全戸に配布している管理組合が多いようです。周知徹底という意味でも管理組合負担で全組合員に配布されてはどうでしょうか。

(2003年9月掲載)

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マンション敷地外の駐車場に、必要な駐車区画数をまとめて借りることはできますか?

当マンションは、世帯数44戸ですが、敷地内駐車場が世帯数の約半分しかありません。そのため、駐車場使用者は期間を区切って抽選とし、はずれた人は、次回抽選まで、個々に駐車場を探さなければなりません。そこで質問なのですが、マンション近辺に大きな駐車場があります。この駐車場に、必要な駐車区画数をまとめて借りることはできないのでしょうか?

管理組合が駐車場の不足を補うために外部の駐車場を一括して賃借することは可能です。

外部の駐車場の敷金や賃借料は組合が負担し、各使用者から駐車場使用料を徴集するのが一般的です。しかし、契約した区画すべてに借り手がつかない場合、駐車場賃借料が不足します。そのリスクも考慮に入れておくべきでしょう。

(2003年7月掲載)

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オートドア点検は毎月必要ですか?

当マンションは、オートドア点検を毎月行っております。しかし、これが理事会でも問題にあがっており、もっと回数を減らして出費を押さえていいのではないかという話になっております。アドバイスをお願いできないでしょうか。

オートドアメーカーがすすめる保守点検は、年4回が一般的です。しかし定期点検は行わず、故障のつど、修理をするマンションも多数あります。

ご質問には、オートドアの詳細などが記述されておりませんので、一概には判断できませんが、毎月点検は必要ないと思われます。

(2003年7月掲載)

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駐車場の防火設備について

当マンションは1階部分が店舗なのですが、その店舗部分が最近になって駐車場として使用され始めました。使用目的の変更は前期に決定済です。 今期、私は理事長となり、防火管理者も兼務しているのですが、駐車場には、スプリンクラーのような防火設備が必要なのではないでしょうか?

ご質問では、駐車場への変更の経緯が不明です。変更の可否についてですが、一般的な管理規約では、専有部分の使用目的を定めています。専ら店舗の用途として使用する旨の定めがあれば、規約を変更しなければ駐車場に変更することはできません。総会にて議案を審議し、4分の3以上の賛成を得る必要があります。

さて建物の用途変更には法令で設置すべき設備の検討も必要です。1階駐車場の場合、消防法では、面積500平方メートル以上でスプリンクラーや自動泡消火設備等が義務付けられます。面積が500平方メートル未満であれば、大型消火器・移動式粉末消火器等の設備が必要です。しかし、消防法で定められた基準はあくまで最低限の基準であり、実際に消防署の指導がどういう内容になるかは、駐車場内部・周囲の状況によって異なる場合があります。

スプリンクラーや自動泡消火設備を取り付けることになった場合、これらを共用部分として取り扱い、維持管理は管理組合が行うことが望まれます。新たに設ける設備の内容、設置費用の負担、所有権の帰属、修繕・更新の責任、維持管理費の負担などを詳細に取り決め、共用部分の変更としての4分の3以上の賛成を総会で得ておかなくてはなりません。

(2003年6月掲載)

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賃貸にしたマンションの明渡しを円滑にする方法は?

分譲マンションを賃貸にした場合、将来明渡しを円滑に行うにはどのような方法があるのでしょうか。

「定期建物賃貸借契約」にすれば、円滑に明渡しができます。通常の賃貸借契約であれば、契約期間を定めていなければ、遅くとも賃貸借契約の解除をする日から6ヵ月前に賃借人に通知しなければなりません。しかし、“賃貸人が建物を使用する事情が発生した”、“賃借人が建物を社会通念上からみても不当な方法で利用していた”、“賃貸人が賃借人に対し財産上の給付を申し出る”など正当な理由がなければ解約することができません。

しかし、「定期建物賃貸借契約」を賃借人と契約すれば、正当事由の規定が排除され、定められた契約期間が過ぎると当然に契約が終了し、賃借人にいかなる事情があっても更新されません。この契約を締結する場合は書面によるものに限られ、「更新がなく、期間満了で契約が終了する」旨を契約書とは別の書面で交付・説明しなければなりません。中途解約については、居住面積が200平方メートル以下の物件の場合、やむを得ない事由(転勤など)があるときには解約 1ヵ月前までに賃借人から解約の通知を行えば可能です。賃貸人・賃借人双方の合意があれば再契約は可能ですが、賃貸人が更新を拒絶すると契約は終了します。なお、定期建物賃貸借契約であっても、賃貸人は、賃貸借契約の終了の通知を遅くとも6ヵ月前までに賃借人に通知しなければなりません。

(2003年3月掲載)

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