編集部からのご回答

マンション管理

間取りを変更したい場合管理組合への届出は必要ですか?

内装リフォームで、間取りを変更したい場合、管理組合への届出は必要でしょうか。

専有部分のリフォームは、法律上、管理組合への届出義務はありません。しかし、管理規約にその旨の定めがあれば、定めに従わなければなりません。

また、管理組合への届出義務がないからといって、いきなり工事を始めてしまうと、トラブルが発生することもあります。工事の騒音などで、少なくとも両隣と上階・下階の住民には迷惑をかけますので、工事に入る前に挨拶に行くほうがよいでしょう。また、理事長など役員にも挨拶と、工事計画を十分に説明し、理解してもらった方がよいでしょう。

(2003年3月掲載)

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修理費などは修繕積立金勘定にまとめられないのか?

管理費勘定の中に「小修理消耗品費」という項目がありますが、修理費などは修繕積立金勘定にまとめることはできないのでしょうか。

修繕積立金は、大規模な修繕の時に備えて積み立てられるものです。その取り崩しは、一般的に管理規約の中で「総会の決議を要する」と定められています。修繕費をすべて修繕積立金勘定から支出するとした場合、日常発生するポンプの修理、フェンスの補修など、小口修繕の支払いを、都度総会を開催して決議しなければならず、スムーズな組合運営が困難となります。そこで、管理費勘定にて「小修理消耗品費」を事前に通常総会にて予算で承認しておき、その予算範囲内で理事会等で工事を決定するのが一般的です。もっとも、定例総会の予算承認の中で当該年度の計画修繕費用に加えて補足的な小口修繕の費用を計上しておくことも可能です。

(2003年3月掲載)

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滞納者がいても月次決算報告書の管理費収入が満額になっているのはなぜ?

私のマンションには恒常的な滞納者がいますが、報告される月次決算報告書には管理費収入が満額になっています。管理費収入が減るのが当然ですが、それはなぜですか。

管理組合会計は、発生主義・複式簿記で行われています。発生主義とは、お金を受取る権利、お金を支払う義務が発生した場合、帳簿に計上する方式です。複式簿記とは、原因と結果を分析し、2面的に記録・計算することにより財産の増減と損益を把握する方式です。

管理組合は、管理規約に基づき、毎月管理費を受取る権利があり、発生主義により、それを計上します。これを複式簿記の方法により、原因として、各区分所有者から管理費を受取る権利を全額管理費収入として計上します。次に、結果を考えると、まだ管理組合は区分所有者から管理費を受取っていませんので、同額を未収金として管理費収入とは別に計上します。その後、管理組合通帳へ管理費が入金した都度、入金額に相当する未収金を減らしていきます。管理費収入は、管理組合が管理費を受取る権利ですから、滞納があっても常に入金すべき全額が帳簿に記されているのです。

(2003年1月掲載)

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専用使用箇所の修理費用は管理組合が負担するのですか?

先日の消防検査で、店舗の区分所有者が専用使用している階段の非常口灯の修理を指摘されました。ここは1階、2階の所有者が無償で専用使用しておりますが、この修理費用は管理組合が負担しなければならないものでしょうか。

専用使用箇所の管理責任については、管理規約で定める事項です。通常の規約では、専用使用する区分所有者に対して清掃等通常の管理に限って責任を負わせるケースが多く、その場合、非常灯設備など、共用部分の修理は管理組合が行うべきものと理解すべきです。

(2002年12月掲載)

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理事会は年に何回開催したら良いでしょうか。

理事会の議事録が配布されたのは、昨年の5月15日が最後です。理事会は年に何回開催したらよいでしょうか。

特に年何回開くかは、個々のマンションの事情によりますから、一律には言えません。比較的新しいマンションは問題が少ないため、理事長が必要に応じて召集するのが一般的です。大規模なマンションでは定例で開催する管理組合もあります。基本的には、理事会を開催する頻度は、マンションの状況によって異なりますので、管理組合で協議すべき問題があれば理事に申し出て理事会を開いてもらってください。

(2002年7月掲載)

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